最高法：商品房若无法交付，购房者退款享有优先权_焦点日报

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讯（记者行海洋）4月21日，人民法院报刊发《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）。《批复》对于部分条件下购房者退款等优先权作出规定，自2023年4月20日起施行。

记者了解到，以往，消费者在遇到商品房“烂尾”时，因法律规定不明确，导致请求房屋交付和退款的权利容易受到损害。尤其是当房屋无法交付，房地产开发销售公司资产无法偿还全部债务时，购房退款与抵押权、施工单位工程款等，哪部分优先受偿，并不明确。

对此，《批复》明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

记者注意到，《批复》是就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》作出的，于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过。