中达证券：上周住房成交环比下滑，地方需求端政策有序落地

报告要点

数据要点：

(资料图)

本周，42个主要城市新房成交面积环比下降52%，2023年累计成交面积同比上升13%。其中一线环比下降较多城市为北京、深圳，分别环比下降74%、65%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升27%、14%、1%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降39%、29%、21%。

截至5月5日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降0.2%;平均去化周期16.3个月，环比上升19%。温州和杭州去化周期环比上升较多，分别上升57%和32%，去化周期分别由上期的18.5个月和2.0个月变动至29.2月和2.7个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降70%。其中环比下降较多城市为杭州、南京，分别环比下降80%、78%。2023年累计成交面积同比上升72%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降19%。

本周观点：

本周，在五一假期影响下，新房及二手房成交面积环比较上周有所下滑。新房成交方面，在披露了本周成交数据的36个城市中，3城成交面积环比保持上升、1城成交环比与上周持平、其余城市成交面积环比有所下降。其中，受到北京、深圳等地成交下降影响，一线城市成交面积环比下降较多，环比下降60%;成都等地成交环比下滑带动西部区域成交面积环比下降68%，共同拉动重点城市成交面积环比下降52%。二手房成交方面，周内重点关注的15个城市二手房成交面积环比有所下降，带动重点城市二手房成交面积环比下降70%。

库存方面，福州、莆田两地去化周期环比继续上升;温州、杭州去化周期回升较多，驱动重点城市去化周期环比增速再加快9pct。

投资建议:

核心城市密集调整公积金政策，支持多子女家庭住房需求。在销售稳步回升的环境下，地方需求端政策持续发力、为销售全面企稳提供支撑。本周，部分城市加大对住房公积金的优惠力度，尤其是部分一线城市进一步调整公积金贷款以支持多子女家庭购房，如上海上调多子女家庭最高贷款限额至120万元(补缴后最高贷款限额上调至144万元)、广州二孩及以上家庭首套贷款最高额度上浮30%、南昌符合条件的多子女家庭贷款额度上浮20%等;另外，唐山取消贷款额度与申请人住房公积金的缴存余额挂钩。上述措施的落地有助于缓解购房者的资金压力，或有望带动居民的购房意愿，进一步促进住房销售增长。受需求端复苏、前期房企拿地积极性偏弱等因素的影响，部分城市或将面临一定的新房供应压力。在此背景下，周内南昌宣布停止向房企收取住房公积金贷款担保保证金，或有望在一定程度上改善部分企业流动性，提升其拿地意愿。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，融创中国、时代中国控股、华侨城(亚洲)本周涨幅居前。中国海外宏洋集团、绿景中国、嘉里建设年初至今涨幅居前。

图 1：融创中国、时代中国控股、华侨城(亚洲)本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：中国海外宏洋集团、绿景中国、嘉里建设年初至今涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 3：融创中国、合景泰富集团、正荣地产本周换手率居前

数据来源：Wind，中达证券研究

1.2 物业管理行业表现

本周，兴业物联、金科服务、佳兆业美好本周涨幅居前。滨江服务、越秀服务、中海物业年初至今涨幅居前。

图 4：兴业物联、金科服务、佳兆业美好本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 5：滨江服务、越秀服务、中海物业年初至今涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 6：合景悠活、碧桂园服务、融创服务本周换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

2. 主要城市成交表现

2.1 新房成交数据

表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下降

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/5/5

表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约16.3个月

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/5/5;平均环比及平均同比为各城市变动平均值

2.2 二手房成交及价格数据

表 3：主要城市二手房成交量情况，扬州本年至今涨幅较大

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/5/5

图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升