投资摘要：
市场行情：本周（1.30-2.3）A股地产指数（申万房地产）涨幅-0.74%（上周0.76%），A股大盘（中证A股）涨幅0.91%（上周2.78%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-9.21%（上周5.61%），H股大盘（恒生指数）涨幅-4.53%（上周2.92%）。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘。
(资料图片仅供参考)
行业基本面：
新房、二手房销售继续走弱。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~1.31）同比-33.6%，上月整月同比-24.6%；12城二手房成交面积（1.1~1.31）同比-22.5%，上月整月同比-16.0%。
土地市场成交数据同比有所上升。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.5）成交土地建面同比15.3%，上周累计同比4.6%；本周100大中城市（1.30~2.5）土地成交溢价率1.8%，上周4.8%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.5）土地成交总价同比11.6%，上周累计同比5.6%。
内债融资同比微跌，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~1.31）累计同比-7.7%，上月整月同比-0.7%；内地房企海外美元债券余额（截至2.5）同比去年同期-23.59%，环比上月末-0.78%；内地房企海外港元债券余额（截至2.5）同比去年同期-2.98%，环比上月末-0.00%。
投资策略：在地产销售持续低迷的情况下，中央和地方层面都在持续优化供需两端政策。2月3日，媒体报道自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。对此，自然资源部明确表示，该文件是自然资源部印发的对地方住宅用地供应工作进行的指导文件，不是要取消集中供地制度。集中供地政策的优化，将增强地方土地出让和房企拿地的灵活度，或能改善土地市场供求关系，降低流拍，促进土地市场稳定。地方层面，本周天津执行首套住房贷款利率政策动态调整机制，长沙及河南洛阳降低首付比例，河南省将进一步加大对白名单房企的金融支持力度。
我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，进入新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。而本就具有信用优势的央企和国企，在改善优质房企资产负债表计划的助力下，将有效提升拿地和并购能力，对市场形成更加有效的支撑。当前市场观望情绪依旧很浓，居民购房信心不足，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素，我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台。
我们推荐两条投资主线：
主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。
主线二：开发主业稳健，能够率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
