房地产行业专题研究：房企债务化解进展分化

(资料图片仅供参考)

行业变化

2021年以来，部分房地产企业出现流动性困难进而密集引发债务违约。房企债务重组取得明显进展的企业，后续经营重点是盘活存量保交楼、加速销售促回款、尽快恢复组织机能。民企出险比例达53%，出险房企市占率从去年同期42%降至24%。百强房企1-5月累计销售金额同比增速放缓至8.15%，单月环比下降14.47%，连续第2个月回落。

出险房企债务情况两极分化

根据港股出险房企信息披露情况，债务重组进展情况较好的企业包括：融创中国、旭辉集团等；债务情况仍比较严峻的企业包括：中国恒大、世茂集团等。融创中国负债总额缩小，公司境内债展期，境外债务重组的方案均通过，三年内负债压力减小。中国恒大资不抵债的状况压力较大，境内外债务重组方案已经推出。世茂集团总体债务重组进程缓慢，目前尚无成熟的债务重组方案。旭辉集团一年内还款压力较大，推出境外债务重组和境内债券展期方案。

聚焦房地产开发主营

土地储备：融创中国优质土地储备充足，大部分位于一二线城市，整体项目质量较好，可以支撑未来的开发需求。中国恒大土地储备相对较多，新增面积回落。世茂集团地储备相对较小，一二线城市占比高。旭辉集团扩大区域深耕，补充高品质土储。

后续经营重点，核心任务是“保交楼”。融创中国积极融资，盘活存量保交楼，加速销售回款合同销售面积、销售金额有所上升。中国恒大2022年已完成保交楼任务交付42.1万套，现金流将主要用于偿还续建所需新增融资。世茂集团2022年已完成保交楼任务交付193个项。旭辉集团提出了“六保”，其中重要的是保交付。

投资建议

当前地产基本面仍在复苏途中，市场及政策端均关注出险房企债务化解及“保交楼”工作对整体行业复苏影响。基于信息披露较完善的部分出险房企债务化解进展梳理，建议关注土地储备充足，已通过债务重组的方式化解短期债务风险问题的企业。

风险提示：政策兑现程度不及预期风险；市场恢复程度不及预期风险；房地产企业项目竣工不及预期风险

关键词