房地产行业简评报告：单月融资规模创新低，碧桂园融资年内破冰

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单月融资规模创新低，偿债压力有所缓解。融资发行端来看，23 年5 月单月境内债融资额（行业口径）为 267 亿元，单月同比-30.6%；境外债融资额为 37.3 亿元，单月同比-35.5%；信托融资额为 63.3亿元，单月同比-33.9%。5 月单月融资规模创 19 年以来的新低，房企整体融资环境依旧不容乐观。偿还端来看，6 至 8 月境内外债总偿还金额分别为 576.4、741.3、514.6 亿元，偿债压力有所下降。净融资端，5 月单月房地产行业净融资额为-133.2 亿元，环比少减83.9 亿元。23 年 1-5M 累计净融资额-645.8 亿元。尽管偿债压力有所缓解，融资端缩量导致行业整体融资现金流仍处于净流出状态。

融资成本创半年新低，地方国企占比持续攀升。23 年 5 月单月境内债融资总额（房企统计口径） 237.2 亿元，加权平均融资成本 3.21%，较上月变动-0.35%。分类来看，公司债、中票和短融融资额分别为89.4 亿元、92 亿元和 35.5 亿元。公司债、中票和短融的融资成本分别为 3.29% （较近半年变动-0.58%）、 3.63% （较近半年变动-0.25%）和 2.22%（较近半年变动-0.74%）。整体融资成本创半年新低，公司债和短融下降幅度较大。

高信用房企信用优势明显，碧桂园融资年内破冰。重点房企单月融资来看，23 年 M5 我们统计的强信用房企新增融资 116.4 亿元，融资最多的三家强信用房企为保利、招商、万科，分别发行 35.35、26、20 亿元；中信用房企新增融资 17 亿元。累计融资来看，23M1-5 高信用房企新增融资 768.6 亿元，融资最多的三家强信用房企为金融街、首开、保利，分别发行 163.7、133、109.64 亿元；中信用房企新增融资 29 亿元，仅美的置业于 4 月融资 12 亿元，碧桂园于5 月融资 17 亿元。国央企凭借信用优势，融资成本普遍较低。 23M1-5 招商、保利、华润融资成本低于 3%，较 22 年进一步下降。

投资建议：基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。

持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。

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