公募REITs系列研究之三：发展方式绿色转型，生态环保REITs花香|观察

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环保行业是典型的“政策驱动+投资拉动”型产业。 2021年至今中央层面密集出台生态环保相关支持政策，对污水处理、垃圾处理、固废处理等方面提出明确目标。生态环境部数据显示， 2000-2021年我国环境污染治理投资从1060亿增至近万亿，生态环保相关固定资产规模巨大，环保类REITs具备坚实的发展基础。

顺应绿色发展战略， 生态环保REITs市场空间广阔。 2021年我国城镇污水日处理规模相当于300多个富国首创水务REIT的处理量，城市生活垃圾日处理规模相当于近350个中航首钢绿能REIT的处理量。“十三五”期间， 全国城镇污水处理及再生利用设施总投资约4460亿元，城镇垃圾处理设施建设总投资约2231亿元。 生态环境部表示， 在已筛选确定的100多个“无废城市”当中，每个城市项目投资额度在50-150亿元左右，总投资额度不少于1万亿。 环保REITs顺应绿色发展战略， 且存量基础设施规模较大，未来发展空间广阔。

全球范围来看， 商业不动产是境外成熟REITs市场的主流底层资产，环保基础设施鲜有涉及。 从全球范围来看， EPRA数据显示，在REITs所有类型的底层资产中，商业不动产占比最高（30%） ，其次是住宅（17%）和工业不动产（15%），仓储、医疗、数据中心等占比较少，生态环保基础设施鲜有涉及。从细分行业来看，在北美和欧洲已上市的所有REITs中，住宅、工业、零售、写字楼、医疗类REITs占比较大，合计占比超70%。

我国目前已上市的生态环保类REITs共有两只。 污水处理的代表是富国首创水务REIT，垃圾处理的代表是中航首钢绿能REIT。富国首创水务REIT的底层资产为深圳水质净化项目与合肥污水处理项目，项目收入主要来源于政府支付的污水处理服务费。中航首钢绿能REIT的底层资产为生物质能源、残渣暂存场和餐厨项目，其中生物质能源项目用于垃圾焚烧及沼气发电、残渣暂存场项目用于残渣填埋、餐厨项目用于餐厨垃圾收运和处理，项目收入主要来源于政府支付的垃圾处理服务费、餐厨垃圾收运和处置费，以及发电收入。

环保REITs收益跑赢环保股，且波动性更低， 资产配置价值凸显。 截至2023年6月13日，2021年6月上市至今， 富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT累计总收益分别为26.8%、36%，年化收益均超12%。与环保股指相比，富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT分别跑赢环保股票指数20.1个、20.5个百分点； 与原始权益人股票相比，二者分别跑赢9.1个、43.3个百分点；与开展同类业务的公司股票相比，二者年化收益率优势明显。 此外，两只环保REITs走势相对平稳，波动率弱于环保股票。

投资建议： 在国内已上市的所有类别REITs当中，生态环保类REITs年化收益率居首。同时，从市场价格来看， 两只环保REITs已较前期高点有所回落。垃圾处理和污水处理为城市发展刚需，受宏观经济周期的影响较小，且合同相对方为当地政府部门，项目收入保障性较强。 此外，公募REITs以机构投资者为主，长期资金参与较多，概念炒作可能性较小，资产配置价值较好。

风险提示： 价格波动风险；政策落地不及预期；底层资产运营风险。

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