房地产行业研究周报：6月百强房企销售同比再下 国企拿地占比新高|观热点

投资摘要：

每周一谈：6月百强房企销售同比再下国企拿地占比新高

6月百强房企权益销售累计及单月同比进一步回落。6月中指研究院房企权益销售额及销售面积TOP100累计同比增速分别为-2.2%、-14.4%，较5月下降8.1pct、5.2pct，单月同比增速分别为-30.2%、-33.2%，较5月增速下降19.9pct、15.5pct；乐观来看，单月同比增速的下滑斜率较5月有所放缓，4-5月销售市场热度下台阶后，市场在逐步探寻新的平衡位置。

【资料图】

统计局口径销售数据波动幅度小于房企端，6月或将小幅走弱。从两种销售数据口径间的差异来看，由于基数调整、房企间差异等因素影响，房企端销售数据波动大于统计局口径但方向性仍保持一致，预计6月统计局销售单月同比增速进一步下滑，但下行幅度会小于5月水平。

在市场普遍下行背景下，头部房企销售也出现走弱。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企6月权益销售额累计同比增速分别为8.8%、-5%、-12.8%，分别较上月下降13.9pct、4pct、8.1pct，单月同比增速分别为-33.2%、-19.4%、-42.2%，分别较上月下降55pct、上升11.6pct、下降21.6pct。

除新进排行榜房企外，TOP50房企中24家房企实现累计同比增速转正，较5月减少2家。5家房企累计增速达80%，15家增速达30%，新进榜单3家；增速领先的10家房企分别为中建东孚（+228%）、中国中铁（+100%）、保利置业（+88%）、国贸地产（+83%）、中建智地（+80%）、大华集团（+78%）、华发股份（+72%）、电建地产（+70%）、建发地产（+66%）、城建发展（+65%）。

6月房企土拍排行榜数据中，拿地金额TOP50中国央企房企占比进一步提升，国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为77%、1%、11%、11%，较5月单月同比提升6pct，持平，减少10pct，提升4pct；市场乐观情绪降温，民企拿地意愿再走弱，国央企拿地占比提升。

6月随着近期热点城市完成新一轮集中供地，头部房企拿地规模显著提升。其中6月单月权益拿地金额靠前分别为中海地产294亿、保利发展203亿、绿城中国103亿、越秀地产75亿、招商蛇口73亿、建发房产65亿、滨江集团64亿、华发股份55亿，较5月累计拿地规模提升幅度分别为，中海地产382%、保利发展103%、绿城中国74%、越秀地产67%、招商蛇口44%、建发房产31%、滨江集团54%、华发股份133%。

6月销售市场下行后，不同规模的房企均受到影响，此前表现更为亮眼的头部规模房企也出现较大幅度销售走弱，这一方面源于3-4月及22年下半年头部房企销售更佳的高基数效应，另一方面规模房企自身的货值结构仍未调换完毕影响整体去化；规模房企在土地端表现强势成为取地主力，当前房企聚焦核心城市优质地块，经过22-23年的调仓，未来房企销售去化压力受历史拖累的成分会减少；在大周期拐点处行业在出清，不同房企调整的节奏也不尽相同，优质房企逐步适应了新的市场特点后，销售表现也将再度回温。

数据追踪（6月19日-6月25日）：

新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-46pct、3pct，一线城市-37pct，19pct，二线城市-51pct，-3pct，三线城市-38pct，8pct。

二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-21pct，累计同比42pct。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比6pct，成交金额累计同比-8pct，土地成交溢价率为2.4%。

城市行情环比：北京（-21pct），上海（-17pct），广州（-7pct），深圳（-19pct），南京（-20pct），杭州（43pct），武汉（-58pct）。

投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。

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