我国产业园REITs特点与美国ARE对比分析

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投资建议

我国产业园REITs的特点和股价表现：

底层资产优质，部分REITs因短期内收益存在波动，整体运营状况稳定。资产层面，除东久新经济REIT底层资产分散于江苏多个三线城市以外，其他REITs底层资产均位于一二线城市，资产优质，所处地区均有其优势发达产业；行业定位层面，整体而言各个REITs底层资产的租户所处的行业以信息技术、高端制造业为主；出租率层面，2021年上市的蛇口产园、张江REIT、东吴苏园REIT、中关村REIT2022年均出现出租率下滑，临港创新智造产园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华夏和达高科REIT2022年出租率保持接近满租状态；租约层面，临港创新智造产园REIT租约期限最长，2027年或面临租户集中到期风险，其他REITs租约多在3年左右，集中在2023-2024年面临租约到期风险，需关注其招租运营情况；运营效率层面，2021年上市的4支REITs受宏观经济及租户行业影响，2023年Q1业绩均出现下滑。2022年上市的4支REITs仍表现良好，毛利率因折旧摊销不同而出现较大差异，净利率除和达高科REIT外均在50%以上，EBITDA利润率均在60%以上。2023年上市的湖北科投光谷REIT盈利水平处于板块内中等水平；负债结构上，除华夏和达高科REIT外，其他REITs的资产负债率均在22%以下，整体而言负债率较低；二级市场价格走势上，首批上市REITs于2022年2月达到峰值，略有下滑后在高位区间波动，2023年3月以来持续下跌至今。中关村REIT、华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT跌破发行价，湖北科投光谷产园REIT上市即破发，目前股价仍低于发行价；

对比美国产业园ARE，ARE的特点：

底层资产优质，长期价值创造能力突出，股票价格受国债利率和通货膨胀率影响较大。资产层面，ARE持有的资产具有稀缺性，多位于美国发达城市的发达区位，资产用途集中于生命科学、农业技术和科技研发办公等；行业定位层面，ARE所持有的资产租户也多为大学研究机构、大型科技公司、制药公司等，租户行业定位于其资产定位高度匹配；出租率层面，ARE常年维持90%以上的出租率；租约层面，ARE因其租户所处行业多与研发相关，周期长且迁徙成本高，故签订的租约多为长期租约，租金稳定增长。此外，ARE还会通过开发、改造新的空间每年用于出租，新空间租金较高，是其营收增长率提升的主要来源；估值层面，ARE未受到宏观经济影响前，其P/FFO估值范围在15X-30X；

投资建议：

ARE历年P/FFO估值区间在15X-30X，2022-2023受到国债利率及通胀环境影响，P/FFO估值下降到13X，与可比公司相比处于中等偏低位置（12X-28X）。我国目前处于降息周期且通胀较低，可以类比ARE在2022年前的P/FFO估值，估值区间可参考20X，扩募助推成长可看30X。我国产业园目前估值基本在合理区间，后续市值上涨看项目租金和分红成长性，以及扩募机会。

风险提示：1）经济下行导致部分租户退租或项目出租难度加大，进而租金收入不及预期；2）产业园受政策影响较大，租金减免、资金要求等政策或加大项目运营难度；3）其他产业园产品入市或当地产业园区供应大幅增加导致市场竞争加剧；

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