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房地产行业研究周报:7月基本面低位盘整 行业仍需政策支持

2023-08-22 17:37:26      来源:研报中心

投资摘要:


(资料图)

每周一谈:7月基本面低位盘整行业仍需政策支持

7月商品房销售额及销售面积延续低位盘整,商品房销售额及销售面累计同比分别为-1.5%、-6.5%,较上月下降2.6pct、1.2pct,7月单月同比分别为-19.3%、-15.5%,较上月减少0.05pct、跌幅收窄2.66pct:

下半年低基数效应开始显现,单月同比跌幅由扩大转向稳定。2022年6月高基数效应后,进入下半年同比口径下基数开始走弱,表现为单月同比增速下行压力减轻,其中7月及10-12月同比基数压力最低;然而从绝对值来看,7月商品房销售额为2018年以来单月最低值,市场仍需政策进一步支持。

从领先的30城高频数据观察,8月商品房市场仍有进一步走弱风险。8月1日-19日,30城商品房销售面积同比增速为-31.2%,较7月单月同比增速下滑4.4pct,尽管近期政策利好出台,但市场热度仍待修复。

7月单月商品房成交均价环比增速回升,主因为成交结构向核心区改善产品转移。7月单月商品房销售价格同比-4%,环比3%,较上月分别减少3pct,提升13pct,主因为市场成交主力以核心城市及改善产品为主,带动单价回升。开发资金来源单月同比小幅回升,房地产开发资金来源7月累计同比-11.2%,较上月减少1.4pct,单月同比增速-20.2%,较上月提升1.3pct。从资金来源构成来看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-14.7%、-20.5%、-21.7%、-23.5%,较上月分别减少0.87pct、回升9.07pct、减少2.33pct、减少10.7pct,开发资金来源单月同比跌幅收窄,主因为国内贷款端同比跌幅收窄,需求端的定金预收款及按揭款跌幅有所扩大。施工面积同比增速-22.9%,竣工面积同比增速33.1%,分别较上月跌幅收窄4.4pct、收窄3.9pct、收窄16.8pct。整体来看在低基数效应下,施工端单月同比增速跌幅企稳,跌幅有所收窄,尤其竣工端仍表现强劲,但进一步走强仍需销售端持续回暖支持。

投资端增速持续下滑,房地产开发投资完成额7月累计同比-8.5%,单月同比-12.2%,分别较上月跌幅扩大0.6pct、跌幅扩大1.9pct。7月土地购置费及施工投资累计同比增速分别为-3.7%、-19.8%,较上月减少1.1pct、减少0.3pct。7月受低基数效应影响,房地产行业相关多项指标出现单月同比跌幅收窄,但其绝对值实际仍位于近年来低位,基本面仍处于低位盘整阶段;由于行业基本面多受销售驱动,即按销售改善、房企资金改善、拿地投资意愿走强,随着时间由传统淡季8月转入9月,叠加近期政策放松力度渐强,预计对基本面改善的博弈即将迎来窗口期,建议积极关注核心城市销售表现。

数据追踪(8月7日-8月13日):

新房市场:30城成交面积单周及累计同比分别为-28pct、-3pct,一线城市-31pct,9pct,二线城市-32pct,-10pct,三线城市-13pct,1pct。

二手房市场:13城二手房成交面积单周同比0pct,累计同比30pct。

土地市场:100城土地供应建筑面积累计同比-13pct,成交建筑面积累计同比-6pct,成交金额累计同比-17pct,土地成交溢价率为3%。

城市行情环比:北京(-2pct),上海(5pct),广州(7pct),深圳(-24pct),南京(-49pct),杭州(-43pct),武汉(-7pct)。

投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展,关注拿地向销售转化,规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际;关注土储结构改善房企万科A、龙湖集团;关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。

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