2023年中报点评：销售规模增长，业绩稳定提升

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保利发展(600048)

事件： 公司发布 2023 年中报， 公司 2023 年上半年实现营业收入 1369.78亿元，同比增长 23.71%；归母净利润 122.22 亿元，同比增长 12.65%；基本每股收益 1.02 元/股，同比增长 12.65%。

销售规模增长： 公司 2023 年上半年实现销售金额 2368.21 亿元，同比增长 12.7%，销售面积 1383.09 万方，同比增长 5.8%，对应销售均价 17122元/平米， 同比增长 6.48%。 市场市占率提升 0.4pct 至 3.8%， 25 个城市销售排名第一， 46 个城市销售排名第三。公司深耕核心区域，核心 38 城贡献销售额占比达到 87%。分区域看， 2023 年上半年公司在长三角、大湾区的销售金额分别位 777 亿元、 570 亿元， 分别占公司销售金额的 32.81%、24.07%， 公司城市群效果凸显。

收入业绩稳定提升： 公司 2023 年上半年实现营收 1369.78 亿元，同比增长 23.71%；归母净利润 122.22 亿元，同比增长 12.65%。 归母净利润同比增速较营收增速低，主要由于： 1） 2023 年上半年公司整体毛利率为21.29%，较去年同期下降 4.26pct，主要受结转规模和结转结构影响； 2）投资净收益实现 8.22 亿元，同比下降 58.47%。费用管控上，公司 2023 年上半年的销售费用率、管理费用率分别为 2.21%、 1.64%，分别较去年提高0.06pct、下降 0.33pct，费用率整体略有下降。

投资质量提升： 2023 年上半年，公司新增 41 个项目，总地价 709 亿元，容积面积 385 万方，对应楼面价 18416 元/平米，按照总地价计算拿地力度为 30%，投资稳健。 2023 年上半年，公司在核心城市拓展总地价占比达到99%，投资聚焦核心，持续优化资源结构。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过 15%，投资确定性强。

综合服务和资产经营能力提升： 物业服务规模持续扩大， 2023 年上半年实现营收 71.41 亿元，同比提升 10.7%， 截至 2023 年上半年末，保利物业合同管理面积 8.42 亿平，同比增长 15.2%，在管面积 6.5 亿平，同比增长24.3%； 其中第三方在管面积 4.12 亿平，占总在管面积的 63.3%，外拓能力强。 资产经营类业务实现收入约 22 亿元，同比增长 22%，其中酒店板块营收同比增长 53%，平均入住率恢复至 2019 年水平，平均房价较 2019年上升 16%；展馆业务营收同比上升 45%，出租面积提升超过 2.5 倍。

债务结构健康： 杠杆水平上，截至 2023 年上半年末，扣除预收账款后的资产负债率为 65.31%，净负债率为 63.06%，分别较年初下降 3.17pct、0.50pct； 在手现金上，截至 2023 年上半年末，公司货币资金约 1486 亿元，公司现金短债比 1.38，保持良好的流动性。债务结构上，截至 2023 年上半年末，公司一年内到期的有息负债占比 18.6%，债务结构健康。融资成本上，综合融资成本 3.73%，较年初下降 0.19pct，融资成本持续降低。

投资建议： 公司销售规模增长，量价提升，投资质量提升，聚焦核心城市，持续优化资源结构。作为央企龙头，公司保持稳健经营，债务结构健康，融资成本持续降低。 我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 207.87 亿元、 227.99 亿元、 253.32 亿元， EPS 为 1.74 元/股、 1.90 元/股、 2.12 元/股，对应 PE 为 8.05X、 7.34X、 6.61X， 维持“推荐”评级。

风险提示： 宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、 综合服务和资产经营业务不及预期等。

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