为什么产业园区类REITs值得关注？
(资料图)
2022年，REITs凭借现金流稳定分红的特点彰显配置属性；政策自上而下的持续推动同样引发市场对于REITs市场的关注。2023年开年以来，REITs已有较好的涨幅。产业园区类REITs是重要的REITs品类之一，目前共有8支产业园区类REITs上市，以截至2023年2月3日收盘总市值最大的东吴苏园产业REIT为例，2023年开年以来已有4.33%的涨幅。
产业园区类REITs的底层资产主要为产业园区，底层资产的收入来源主要依靠向园区内租户收取租金。产业园主要分为科技园、一般工业园区、专业园区三大类；科技园聚集高新技术企业（如新能源、新材料、信息技术等）、一般工业园区包括国家经济技术开发区、保税区、出口加工区；专业园区包括农业园区、总部经济园区等。这三大类产业园区均与经济发展紧密联系。我们看好产业园区类REITs主要有如下原因：
1）宏观层面：全国各省区市陆续发布政府工作报告，有半数以上省区市设定的经济增速预期目标超过5.5%。2023年1月召开的国常会中提到，“推动经济运行在年初稳步回升”、“巩固和拓展经济运行回升势头”。产业园聚集众多企业，与经济发展紧密联系，在2023年经济复苏的大背景下，产业园区下游企业经营有望较疫情时有所好转，产业园的租金收取有望因此受益。
2）区位层面：从已上市的产业园REITs具体底层资产区位分布来看，目前已上市的8支产业园REITs基金的底层资产（产业园区）主要分布在经济发达区域，如上海、北京、深圳等高能级城市。
3）运营层面：疫情期间，部分基金旗下底层资产的项目管理公司给予商户减免租金的政策支持，如东吴苏园产业REIT于2022年7月16日发布支持租户抗议减免园区内部分租户租金的公告，旗下项目公司减免部分商户2022年3-8月的租金。根据基金四季报，基金全年减免的租金达到6075.5万元；2022年东吴苏园产业REIT总收入为23399.44万元，减免的租金占全年总收入的25.96%，租金减免对于基金租金收入影响较大。随着疫情影响逐渐降低，经济逐渐复苏，租金减免出现概率降低，部分产业园未来受到租金减免的影响或减小，2023年租金收入或有乐观变化。
本周REITs跑赢上证综指
本周，中证REITs指数（收盘）上涨2.202%，REITs指数上涨1.939%，上证综指下跌0.043%，国债指数上涨0.113%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）上涨1.08%，REITs指数上涨0.83%，上证综指上涨7.14%，国债指数上涨0.44%。根据我们的统计测算，截至2023年2月3日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.09；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs上涨2.89%，特许经营权类REITs上涨1.29%。滚动4周，产权类REITs上涨0.38%，特许经营权类REITs上涨1.15%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。
交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高
我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年2月3日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.36%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.45%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。
投资建议：产业园区底层资产主要为科技园、一般工业园区、专业园区，与经济的关联性较大。在经济企稳复苏复苏的背景下，产业园区类REITs有望受益于经济复苏。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。
风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期
