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地产行业2022年度数据点评:销售回暖须房企拿地金额先企稳

2023-02-08 10:06:22      来源:研报中心


(相关资料图)

事件:1月17日国家统计局发布数据,2022年全国房地产开发投资13万亿元,同比下降10%,住宅新开工面积与竣工面积同比分别下降39.8%和14.3%。

投资先行启动,早于销售和开竣工。市场对经济复苏预期高涨,我们建议,可通过更微观的行业口径数据预判各类需求变化的趋势,尤其应当积极关注城投外地产企业月度拿地金额:只有投资先行启动,销售和开竣工才能发生实质改善。

需求端政策空间有限,实质改善房企投资成为核心突破口。需求端政策能加码的空间有限,但优质房企持续发展须达成的住房供应规模,和当前已在底部的购房需求规模是平衡的。即便销售无法快速回暖,优质房企滚动开发自循环和盈利稳步提升压力也不大。去年至今房企拿地规模一直呈下滑趋势,距离能稳住经济、地方财政和产业链还有较大投资缺口。完成提振消费、保交付和化解金融风险等系列重要任务的前提,不是房地产开发投资数据优化,而是房企拿地意愿和金额的实质改善。

市场低估了房企投资减少的幅度和影响。从地产行业角度,据中指研究院统计,百强企业19-21年度总拿地金额的均值为2.8万亿元,22年骤降至1.3万亿元,减少了1.5万亿元,且其中城投拿地占比升高。城市角度看土地成交收入变化,以发达二线城市宁波为例,2021年第一批次集中供地成交29宗地块总金额358亿元,最后一批次成交38宗地块总金额248亿元;而2022年最后一批次仅成交3宗地块总金额50亿元,另有3宗地块因无人报名而撤牌。

金融端政策意在增强房企投资能力,优质房企成为潜在拿地主力。金融端近期出台的改善优质房企资产负债表计划,根本目标是恢复市场信心,防止房地产行业整体缩表,鼓励优质企业增发补充权益、发reits盘活库存,最终获得更强投资能力。我们认为,后续金融端将为优质房企提供更多有助盈利提升的直接利好政策,如降低融资成本、加快增发和重组审批、调整永续债在财报中的性质认定等,越过销售环节刺激房企的拿地积极性。

优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估。地产股现阶段估值反映出,市场初步意识到了地产行业基本面已获政策托底;然而相比销售疲软,房企投资下降被市场忽略;这两者最终谁先改善,实际也对应了不同的估值逻辑:是优质房企对加快销售回款的依赖度高,还是经济对房地产销售回款后的再投资需求更迫切?本轮地产政策周期下,后一种逻辑正在显化,市场对地产行业在经济中的支柱地位认知将更清晰,优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估。

投资建议:强烈建议关注优质地产企业的行情和机会,A股关注规模大、投资能力强的地产龙头保利发展、招商蛇口;拿地积极的金地集团、滨江集团、华发股份;港股关注有资本运作机会的中国金茂、碧桂园;规模增长弹性较大的越秀地产、建发国际、中国海外宏洋;修复空间弹性较大的旭辉控股集团;及上述企业对应的物业股。

风险提示:房企投资改善不及预期;政策刺激程度不及预期

关键词 地产行业 投资能力 房地产开发投资

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