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核心观点
城市宏观：遂宁市位于四川盆地中部，与重庆市、成都市呈等距三角；是四川省战略部署建设的“六大都市区”之一，总面积5322平方公里，辖2个市辖区（船山区、安居区）、2个县（蓬溪县、大英县）、代管1个县级市（射洪市）。21年末遂宁常住人口278.2万，比上年末减少3.3万人，连续六年呈现人口小幅净流出的状态；地区生产总值1520亿元，同比增长8.2%；城镇居民人均可支配收入4.03万元，同比增长8.6%，近六年来保持较高的增速；城镇、农村居民人均住房面积分别为35.76、55.29平，分别较上年增加1.01、0.08平。
房地产市场：1）新房：新房市场乏力，销售连续三年负增长，22年9月以来房价持续承压。22年遂宁商品房销售面积362.8万平，同比下降49.4%；商品房销售额227.0亿元，同比下降47.0%；商品房均价经历三年连续下跌后在22年小幅回升1.1%，但6316元/平的销售均价仍远低于18-20年的均价水平，22年9-11月新房价格持续下跌，疫情冲击、需求疲软、库存积压与人口流出是近年遂宁房价面临下跌压力的核心因素。2）二手房：22年全年二手房成交2297套，同比增长40.2%，成交均价5649元/平（22年12月），较21年年末小幅增长了0.3%。尽管全年成交量同比大幅走高，但下半年二手房市场表现低迷，二手房价格仍缺乏稳定上涨的动能。3）根据我们的调研，2023年春节期间全市新房与二手房交易量同比明显上升，新房成交量同比2022年春节期间增长接近一倍。4）购房客：目前购房客以自住、中小户型为主，30-45岁本地购房者为绝对主力。5）开发商格局：主要以川内开发商为主，遂宁本地房企规模小。外来房企主要有金科、碧桂园、绿城、保利等，当前售价最高的为绿城和四川本地房企邦泰置业开发的楼盘。
政策：22年底房贷利率显著下降，放款加速明显。遂宁市已有政策主要为限贷政策。2023年实际操作中，首套房房贷利率已由22年4月的4.9%回落至当前的3.5-4.1%，二套房由22年4月的5.4%降至当前的4.6-5.2%左右。四大行的放款周期现已调整至1-2个月左右，小银行1个月以内。遂宁市首次购买普通自住房的居民家庭，最低首付比例为20%，拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买普通自住房最低首付比例下调为30%。
土地市场：2022年土地市场供需回落，整体成交热度锐减，呈量价齐跌态势。2022年遂宁土地成交169宗，成交面积635万平，同比下降30.0%；成交地面均价1099元/平，同比下降27.8%，土地市场量价齐跌主要由于房地产下行周期中住宅市场去化速度减慢，房企资金周转压力增大，销量预期降低，且土地市场供应延迟等因素。房企仍将以消化现有存量住宅用地为主，土地市场短期难以上扬。国企与品牌房企托底，底价拿地，溢价率与流拍率进一步降低。
项目调研：我们调研了遂宁市船山区物流港片区的邦泰·时代之城和位于高铁新城片区的邦泰·江山樾两个项目，分别位于现有城市门户成熟区位与未来发展核心区。1）邦泰·时代之城：刚需型项目，本地品牌开发商遂宁展盛同辉房地产开发有限公司开发，项目主打中小户型，以刚需和低容积率吸引客户，均价为5500元/平，在当地属于平均水平，该项目是目前遂宁销量排行第一的新房楼盘。21年11月开盘即推出949套全部房源，整体去化率约为65%，根据我们的调研，该项目的预计毛利率约为28%。其中，100平米以下的去化率较高，目前的购房客偏向购买中小户型为主，满足居住需求的同时价格控制在可接受范围内。2）邦泰·江山樾：遂宁城市门户高铁新城高端大盘，亲民价格促成遂宁火车站区域最热楼盘之一。项目由本地民营地产开发商展驰房地产开发，全年持续占据销量榜前五，主推80-100平左右的三房两厅，以优越的地理位置、便捷的交通与全方位的配套吸引了众多本地购房客的更新置业需求，尽管其容积率略高（2.2），依然是高铁新城片区的优质大盘。21年10月首次开盘，首开去化率约为55%，22年9月加推，第二次开盘去化率约为40%，保守估计目前该项目的去化率超过58%，上述两家房企均使用邦泰物业公司进行物业服务。
