投资摘要：
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市场行情： 本周（2.13-2.17） A 股地产指数（申万房地产）涨幅-3.16%（上周 1.13%）， A 股大盘（中证 A 股）涨幅-1.65%（上周-0.10%）； H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-2.73%（上周-1.17%）， H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-0.01%（上周-5.97%）， H 股大盘（恒生指数）涨幅-2.22%（上周-2.17%）。本周 A 股、 H 股地产板块表现均弱于大盘、 H股物业板块表现强于大盘。
行业基本面：
新房销售降幅进一步收窄、二手房销售持续回暖。 从数据来看， 27 城商品房累计销售面积（1.1~2.17）同比-11.6%， 1 月整月同比-33.1%； 12 城二手房成交面积（1.1~2.18）同比 13.0%， 1 月整月同比-22.5%。
土地市场成交有所改善。 从数据来看， 100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.19） 成交土地建面同比 12.0%，上周累计同比 18.4%；本周 100 大中城市（2.13~2.19）土地成交溢价率 5.0%，上周 4.3%； 100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.2.19）土地成交总价同比 4.5%，上周累计同比 21.9%。
内债融资有所下滑， 外债余额持续下降。 从数据来看， 境内地产债发行规模（1.1~2.19）累计同比-4.0%， 1 月整月同比-7.7%；内地房企海外美元债券余额（截至 2.19）同比去年同期-22.57%， 环比上月末-1.04%； 内地房企海外港元债券余额（截至 2.19）同比去年同期-17.51%，环比上月末-17.51%。
投资策略： 《求是》杂志刊文强调要确保房地产市场平稳发展，支持刚性和改善性住房需求，各地持续出台公积金政策支持住房消费。 本周，海南省、吉林市、惠州市和大连市都出台了公积金购房支持政策，山东潍坊提出鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。国家统计局数据显示， 1 月份 70 个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有 36 个和 13 个，比上月分别增加 21 个和 6 个。我们认为，随着供需两端政策形成合力，销售市场正在走向触底回升。
但是当前新房市场复苏动能依然较弱，市场观望情绪依旧较浓，销售的企稳回升还需要政策的持续发力。新房销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心， 只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳，我们预计各地需求端鼓励政策还将持续出台。我们推荐两条投资主线：
主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。 我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。
主线二：开发主业稳健，能够率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。 当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也已经大幅降低。
风险提示： 行业政策落地不及预期的风险、 盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
