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事件：2023年政府工作报告中关于房地产的表述主要有：“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。
未提“房住不炒”。自2018年以来“房住不炒”多次出现在政府工作报告里，已经形成行业的一致预期。本次未提及，一方面“房住不炒”已经成为长效机制的一部分，未提并不代表基调的改变；另一方面，去年行业经历了基本面的失速下行，政策导向由调控转向了纠偏，侧面反映出今年政策的宽松导向。
“稳定”为2023年房地产行业的首要目标。报告将对房地产的相关表述放在“有效防范化解重大经济金融风险”后面，表明了2023年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提，以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。其中，“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”是从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11月份以来的“金融十六条”、“三支箭”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”、“四项行动”等政策一脉相承，我们认为供给侧政策支持将贯穿全年，头部房企资产负债表将率先迎来改善。同时，报告还提到“防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，行业“高杠杆、高周转”模式已经成为过去，未来格局重塑，注重经营管理和可持续性。
住房保障体系的建设和需求侧的支持为今年的政策重点。住房保障体系的建设是实现房地产行业平稳健康发展的重要举措，今年保租房建设将会加速，并且在政策方面提供大力支持，如信贷、reits等。当前的销售处于复苏过程中，但仍在底部区域，基本面修复存在不确定性，在这种背景下需求侧政策发力势在必行，刚需和改善型需求也将迎来一定程度的释放。我们认为2023年政策环境依旧以宽松为主，政策的发力程度依旧是博弈逻辑，关注两个主要变化，销售及行业风险。
投资建议：随着前期供给端政策的落地和房地产行业长效机制的完善，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，我们认为供需两端政策共振将带来的新一轮增长机会。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）、建发股份（600153）、华发股份（600325）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。
风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。
