行业追踪（2023.3.18-2023.3.24）
23年2月以来，地产销售市场已率先实现企稳复苏。土拍规则发生调整后，23年首批土拍整体呈现区域间冷热分化特征，部分城市土地市场热度已有小幅回暖迹象。
土拍规则发生了哪些调整？
(资料图片)
2022年12月8日，自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，对此前2021年2月提出的“两集中”供地政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动）做出以下优化：
1）各地自然资源部在每年四季度编制下一年度宅地供应计划；2）供地计划总量需参考住宅用地近三年年平均交易量以及对应的住宅建筑面积。3）集中供地需提前3个月集中公示清单，但可以一次或多次发布出让公告。在完成规则调整后，原有的按年限定推介批次的限制得到突破，“集中挂牌，多频少量”成为新土拍模式的主要特征。我们认为土地供应节奏的优化有助于缓解部分房企投资端资金压力，“因城施策”动态调节供地规模利好基本面较差城市的库存去化，短期有望对土地市场阶段性回暖起到推动作用，长期看或仍旨在辅助“三稳”目标的实现。
北京热点地块竞争激烈。3月23日，北京完成2宗地块出让，1宗触顶成交，1宗底价成交，成交建面14.5万平，成交总价约40.0亿元，平均楼面价27617元/平，平均溢价率4.4%，我们测算平均毛利率约39.5%。其中，朱辛庄地块热度较高主要因其位置好、规模小、流速高，板块间分化仍较显著。
南京土拍热度较22年明显回升。3月17日，南京2023年首轮土拍共出让11宗地块，涉及2宗拆迁安置用地，9宗商住用地。最终，4宗触顶摇号，3宗溢价成交，4宗底价成交，成交建面91.3万平，成交总价约176.7亿元，平均楼面价19364元/平，平均溢价率8.0%，我们测算平均毛利率约32.6%。本次南京土拍溢价率表现仅次于其21年首批土拍，较22年改善明显。从结构上看，溢价成交地块多位于河西南部、雨核等热门区域，板块间分化同样显著。从参与主体看，11宗地块中有7宗被国企央企竞得，民企参与积极性也相对良好。
杭州土拍民企参与度较高。2月21日，杭州完成2023年首批13宗地块出让，其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，成交建面93.5万平，成交总价约182.2亿元，平均楼面价19492元/平，平均溢价率9.3%，我们测算平均毛利率约22.2%。从溢价率水平看，杭州自21年2批次土拍以来溢价率稳步提升，23年仍维持良好热度。良好基本面支撑下，民企在杭州布局投资意愿明显优于其他热点城市。
苏州核心与非核心板块热度分化。2月23日，苏州举行的2023年首轮土拍中，其中3宗地块触顶摇号、2宗地块溢价成交，6宗地块底价成交，地价触顶占比近3成，成交建面70.0万平，成交总价140.0亿元，平均楼面价20003元/平，平均溢价率7.5%，我们测算平均毛利率约26.3%，房企投资信心有所修复。从结构上看，土拍热度较高地块更多位于核心板块，非核心板块或非优质项目均底价成交。
受地块条件限制广州首次土拍表现平淡。3月23日，广州完成2宗涉宅用地出让，2宗地块均顺利以底价成交，成交建面72.0万平，成交总价63.4亿元，平均楼面价8809元/平，平均溢价率0.0%，我们测算平均毛利率约56.7%。2宗地块均由城投公司竞得，广州首次土拍表现平淡主要受地块本身的条件限制，我们预计伴随后续优质地块陆续开拍，市场热度或有望迎来改善。
3月新房成交同比继续改善，二手房同比增幅约九成
新房市场本周成交587万平，月度同比+32.50%，相较上月改善11.44pct；累计库存11699万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交277万平，月度同比+94.18%，相较上月下降31.60pct。3月13日-3月19日，全国土地成交建筑面积为2342万平，滚动12周同比+16.27%，较前期上升8.97pct；全国土地成交金额达到345亿元，滚动12周同比+11.93%，较前期上升29.98pct；平均溢价率为4.5%，滚动12周同比-0.15pct。
本周申万房地产指数+0.26%，较上周提升0.39pct，涨幅排名21/31，跑输沪深300指数1.46pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.37%，较上周下降2.26pct，涨幅排序6/11，跑输恒生指数2.41pct；克而瑞内房股领先指数为-0.42%，较上周下跌2.29pct。
投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。
风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对行业及公司运行产生影响
