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市场行情：本周（4.17-4.21）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.72%（上周-0.29%），A股大盘（中证A股）涨幅-2.51%（上周-0.60%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-7.28%（上周6.02%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-7.14%（上周5.80%），H股大盘（恒生指数）涨幅-1.78%（上周0.53%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。
行业基本面：
一线城市新房销售同比高增，二手房销售热度不减。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~4.23）同比增长16.2%，本月至今（4.1~4.23）同比增长35.4%，上月整月同比增长44.5%；其中一线城市本月至今（4.1~4.23）同比增长115.2%。12城二手房成交面积（1.1~4.23）同比增长48.0%，本月至今（4.1~4.23）同比增长54.0%，上月整月同比增长75.5%。
土地市场成交较弱。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.4.23）成交土地建面同比下滑5.6%，上周累计同比增长1.2%；本周100大中城市（4.17~4.23）土地成交溢价率为0.0%，上周为3.8%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.4.23）土地成交总价同比下滑10.9%，上周累计同比增长1.0%。
内债融资规模微增，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~4.23）累计同比增长1.1%，4月至今（4.1~4.23）同比增长9.1%；内地房企海外美元债券余额（截至4.23）同比去年同期下滑26.2%，环比上月末下滑2.97%；内地房企海外港元债券余额（截至4.23）同比去年同期下滑16.77%。
投资策略：本周河南省出台政策鼓励通过发放购房补贴、契税补贴等方式支持刚性和改善性住房需求，杭州临平区全域放宽限购。4月17日，河南出台促进消费若干政策措施提出，鼓励各地持续举办房产推介会、展销会，营造促进住房消费市场氛围。因城施策，通过发放购房补贴、契税补贴等方式支持刚性和改善性住房需求。4月18日，杭州多子女家庭购买首套普通住房且首次申请公积金贷款的，贷款额度上浮20%；无房租赁住房提取公积金，提取限额上浮50%。4月21日，杭州临平区全域放宽限购，2023年9月30日（含）前购房，按照实际缴纳契税金额的50%标准给予补助。此外，河南鹤壁、江苏无锡、福建泉州、河南永城、浙江宁波等地都出台了公积金购房鼓励政策。
防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。
