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即时:房地产行业研究周报:土地市场成交总量尚未转正 城市间分化延续

2023-05-30 08:06:40      来源:研报中心

投资摘要:


(资料图片)

每周一谈: 土地市场成交总量尚未转正 城市间分化延续

截止至 5 月末,全国土地成交、供给总量仍为累计同比负增速。 供应规划建筑面积累计同比增速-11.3%,成交规划建筑面积累计同比-2.3%,成交土地总价累计同比-10.4%;成交端表现好于供给端,土地市场供给与成交热度均不高。

土地成交价格仍处于低位,但土地市场情绪有所回升。 截止至 5 月末,全国土地成交楼面价累计同比增速-8.3%,同比增速曾在 3 月初一度接近正负零后,再度回落;土地单周流拍率较 2022 年有显著下降,同时单周溢价率也整体保持在3%以上,对于挂牌出让的土地,市场情绪相对去年同期更为积极。

使用百城数据观察一二三线城市差异,不同能级间城市分化显著。 从总量来看,一二三线城市成交面积累计同比分别为 30%, 3%, 2%,成交总价累计同比分别为 10%, -19%, -12%;一方面我们可以观察到面积口径,百城指标对全国存在一定领先,一线城市成交建面及总价表现也显著好于二三线城市。

一二三线城市成交楼面价表现相近, 累计同比增速分别为-16%、 -21%、 -14%,均较去年同期有所降低;从溢价率看,一线、二线、三线城市整体溢价水平逐级降低,其中一线溢价率高位可达 8%以上,二线城市高位在 6%上下,三线城市多数单周溢价率处在 4%以下。

从具体城市端来看,城市间分化差异显著。 截止至 5 月末, 36 座心城市中, 15座城市土地成交总价实现同比增长, 21 座城市同比减少;其中沈阳、长春、西安、太原、呼和浩特涨幅前五, 11 座城市同比增长 100%以上,兰州、西宁、福州、南宁、南昌跌幅前五, 10 座城市同比增速低于-60%。

从各城市溢价率来看,华东、华南及中部核心城市市场热度最高。 溢价率达 8%以上城市共 8 座,溢价率前十城市分别为南宁、合肥、厦门、杭州、成都、宁波、深圳、南京、广州、福州。

在销售市场城市间分化背景下,房企取地同样聚焦于核心城市,表现为核心城市及优质土地持续获房企积极追逐,而能级低城市或外围土地则关注度较低。未来我们建议关注在核心城市持续取地的房企,由于近期挂牌土地普遍质量较高,且预留了相对高盈利空间,将对相关房企业绩起到支撑作用。数据追踪(5 月 15 日-5 月 21 日):

新房市场: 30 城成交面积单周及累计同比分别为 29pct、 12pct,一线城市125pct, 27pct,二线城市 10pct, 5pct,三线城市 25pct, 17pct。

二手房市场: 13 城二手房成交面积单周同比 52ct,累计同比 48pct。

土地市场: 100 城土地供应建筑面积累计同比-8pct,成交建筑面积累计同比12pct,成交金额累计同比-3pct,土地成交溢价率为 3.4%。

城市行情环比: 北京(38pct),上海(19pct),广州(-16pct),深圳(-20pct),南京(9pct),杭州(11pct),武汉(-7pct)。

投资策略: 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展,关注拿地向销售转化,规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际;关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科 A、龙湖集团、金地集团;关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展、保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示: 销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。

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