【独家焦点】房地产及物管行业周报2023年W21：5月销售回暖趋缓，核心城市土拍热度延续

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本周核心观点

政策面：三部门开展海绵城市示范工作，各地需求端政策放松持续。中央：财政部、住房城乡建设部、水利部：拟将15个城市确定为第三批示范城市，中央财政按区域对示范城市给予定额补助。各地：1）海南省、信阳市、衡阳市进一步优化公积金贷款方案，提高了公积金的支持力度；2）深圳市优化保障性租赁住房管理政策，住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源；3）惠州市严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为；4）杭州市优化城改政策；5）海南省提到将探索建立宅基地有偿使用制度，推动农村节约集约用地，农村集体经营性建设用地入市；6）福建省发布房地产经纪机构备案管理办法，指导房地产经纪机构备案管理工作。

基本面：本周新房市场环比微涨，二手市场各线城市环比均下降。本周30大中城市商品房成交面积310万平，环比+2.6%，环比增速较上周上升13.2pct；同比+18.1%，同比增速较上周上升0.1pct。新房市场分线城市来看，本周二、三线城市成交面积环比上升，一线城市环比下降。18城二手房成交面积169平，环比-7%，环比增速较上周上升3.4pct，同比+31.9%，同比增速较上周下降12.5pct。二手房市场分线城市来看，本周一、二、三线城市成交面积环比均下降。

板块行情：本周SW房地产下跌3.48%，房地产跑输大盘1.11pct，表现弱于大市。恒生指数下跌3.62%，恒生地产建筑业下跌3.79%，房地产跑输大盘0.17pct，表现弱于大市。恒生物业服务及管理下跌3.87%，恒生物业服务及管理跑输大盘0.25pct，表现弱于大市。

本周观点：根据贝壳研究院数据，5月贝壳百城首套房贷利率较上月微降1BP，二套房贷利率与上月持平，本月仅清远、中山首套利率下降，其他城市首二套房贷利率均不变；5月百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1BP，二套主流房贷利率平均为4.91%。我们认为，本月首套及二套房利差再度扩大达91BP，利差维持在较高水平说明政策放松仍有空间。从成交绝对值上看，本周30大中城市成交面积环比微涨2.6%，从5月整体数据来看，截止5月29日，30大中城市商品房5月成交面积1162万平，环比-9%，购房热度较4月呈现下降趋势。从土拍成交来看，本周杭州、合肥分别进行2023年度第4次及第3次土拍，土拍热度维持高位。其中，杭州本次出让9宗土地，有6宗封顶、2宗溢价、1宗底价成交；合肥出让4宗土地，有3宗封顶、1宗溢价。我们认为，当前越来越多房企拿地策略趋同致使核心城市土拍热度持续升温，土拍市场将持续保持分化趋势。我们继续看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。

风险提示：1）房企开发资金到位速度不及预期；2）融资实质进展不及预期；3）行业回暖速度不及预期。

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