房地产社融及居民信贷点评：5月地产销售可能并不弱

事件描述：中国人民银行发布2023年5月金融数据，居民中长期贷款同比小幅多增，相比4月有所改善。2023年5月，社融存量361.4万亿，同比9.5%，新增社融15600亿元，同比少增1.31万亿元，新增人民币贷款13600亿元，同比少增5418亿元，新增居民中长期贷款1684亿元，同比多增637亿元。

事件点评：

社融同比少增，主要受贷款、政府债券、企业债券拖累

【资料图】

5月新增社融15600亿元，同比少增1.31万亿元，主要受贷款、政府债券、企业债券拖累。5月新增社融拖累因素主要包括：1）对实体经济发放贷款增加12200亿元，同比少增6173亿元；2）企业债券融资新增-2175亿元，同比多减2541亿元；3）政府债券融资新增5571亿元，同比少增5011亿元。5月新增社融正向贡献因素主要包括：1）委托贷款新增35亿元，同比多增167亿元；2）信托贷款新增303亿元，同比多增922亿元；3）非金融企业境内股票融资新增753亿元，同比多增461亿元。总体来看，5月社融同比少增幅度明显，反映经济融资需求尚待提振。

居民信贷同比小幅多增，中长贷为主要贡献

5月居民中长期贷款新增1684亿元，同比多增637亿元。5月新增人民币贷款13600亿元，同比少增5418亿元，居民贷款新增3672亿元，同比多增784亿元。内部结构来看，居民中长期贷款是居民贷款总体走强的主要正向贡献。5月居民短期贷款新增1988亿元，同比多增148亿元；居民中长期贷款新增1684亿元，同比多增637亿元。5月居民贷款表现好于4月，尤其是新增中长期贷款改善，从4月份的同比少增842亿元好转至5月份的同比多增637亿元，表明居民端继续去杠杆的动力有所减弱。

居民中长期贷款是观测商品房销售额的重要指标

长期来看，居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为0.6901，居民中长期贷款与商品住宅销售额同比数据的相关系数为0.6588；2）最近24个月，上述相关系数分别为0.6030、0.5865；

3）最近36个月，上述相关系数分别为0.7490、0.7474；4）最近48个月，上述相关系数分别为0.7131、0.7187；5）最近60个月，上述相关系数分别为0.7058、0.7115。

5月地产销售数据可能并不会太弱

5月居民中长期贷款有所改善，可能预示5月地产销售数据并不会太弱，需求下方仍然存在一定支撑。高频数据显示，2023年二季度地产销售面积同比增速持续下行，与2023年一季度市场热度形成明显反差，持续强化投资者对2023Q2乃至下半年地产需求走弱的预期。从数据上看，我们跟踪的高频成交面积3月份同比增速达到35.7%，4月份、5月份分别为17.1%和8.1%，增速持续下滑。但我们认为23Q2的4、5月份地产高频数据增速走弱可能并不代表地产内生需求的下滑，而是存在诸多扰动因素，包括：1）地产需求在季度之间的挪移影响，如23Q1释放了22Q4积压的部分需求，也可能透支了23Q2的部分需求；2）节假日的影响，尤其今年五一假出行需求挤压了部分看房购房的需求；3）部分企业推盘节奏的影响，为了在23Q1抢占销售确定性，提前推出部分计划在23Q2开盘的项目。

投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。

风险提示：1）证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2）信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3）宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。

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