西南再下一城，关注暑期及杭州亚运机遇

君亭酒店(301073)

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事项：

公司公告： 君亭酒店近期公告与重庆渝中区文旅签订合作协议， 拟投资 2.1 亿元在重庆分批次开设多家高品质酒店。 2023-2024 年， 首批项目投资重庆陆海国际中心及原大世界酒店， 总客房规模约 500 间； 并在渝中区设立君亭酒店西南总部。

国信社服观点：

1） 君亭旗舰项目拟落子重庆， 再次彰显公司大型项目获取能力与运营信心。 项目主要看点： ①西南市场潜力大， 西南地区连锁化率低于全国平均水平， 但旅游、 商务客源丰富， 为近年来酒店集团重点布局区域。②项目规模大， 首批两个项目客房规模达 500 间， 相比其他有限服务酒店单店约 100 间+客房， 再次体现公司对自身运营大房量项目的信心。 ③项目卡位佳， 首批项目包含 1 家君亭酒店（约 300 间， 翻牌大世界酒店， 年内有望开业） 、 1 家 Pagoda 酒店（约 200 间， 陆海国际中心） ， 卡位重庆地标性建筑，临近重点旅游景区， 对标成都 Pagoda（206 间， 春熙路太古里商区） ， 有望打造公司全国核心旗舰项目。④招商政策好， 重庆积极引进国际国内知名酒店品牌落地， 该项目系渝中区招商引资项目， 租金优势明显（预计显著低于公司在营及在建直营项目约 1.5 元/天/㎡的平均租金水平） 、 财政补贴可观。 合作协议约定， 君亭酒店承诺 2024-2026 年西南总部公司营收分别达到 5000/7000/9000 万元， 区级主要经济贡献达到 50/70/90 万元， 差额补足； 若贡献兑现， 将享受地方政府约定比例的财政补贴（自 2024 年 1月 1 日起 3 年内， 根据公司西南区域总部区级主要经济贡献实得部分每年给予 80%的政策扶持、 给予经认定的西南总部公司高管（不超过 5 人） 以其薪资所得部分的区本级经济贡献 50%扶持） 。 若假设经济贡献主要为企业所得税， 按 25%税率及重庆市主城九区企业所得税区级留成比例 16%， 估算 2024-2026年 50/70/90 万元经济贡献分别对应税前利润约 1250/1750/2250 万元（考虑其他税收贡献及区留成比例变化， 或存在差异） 。 此外， 参考成都 pagoda， 兼顾租金优惠等， 我们预计重庆首批两家酒店自经营起约 2 年爬坡后有望贡献超 1 亿收入， 税前利润有望不低于 2000-2500 万元， 业绩承诺达成度相对较高； 后续分批次再增加 2-3 家， 若体量相当， 则总计 4-5 家酒店全面建成后成熟期年收入有望贡献 2亿+收入， 税前利润有望不低于 4000-5000 万元。

2） 今年自建直营项目扩张有望提速， 体外基金投资进一步提供加速度。 此前定增项目规划 3 年内分三批次建设 15 家酒店（6/4/5 家） ； 结合最新跟踪， 第一批正如期推进， 原第二批深圳罗湖晚舟与新签约重庆项目或有望今年开业， 整体看年内直营店开业有望提速至 7-8 家； 截止 2023Q1 末， 公司在手现金共 6.1亿元， 提供良好现金流支撑。 此外， 公司此前与南京悦凡投资合资设立君达城， 预计可通过与 Pre-REITs、产业并购基金合作， 吸引社会资本投资核心物业， 上市公司前期以委托管理模式介入、 后期待门店爬坡后收回相关股权， 从而进一步加速全国直营店扩张步伐， 年内有望落地项目。

3） 暑期旺季君澜度假酒店有望受益， 亚运会有望提升杭州及周边区域经营表现。 ①暑期旺季可期： 据中国民航报， 预计今年暑运期间， 国内航班和国内旅客有望较 2019 年分别增长 11%、 7%， 出游人次有望全面复苏。 公司旗下君澜酒店系本土度假酒店 NO.1， 2023Q1 末签约+开业门店共 222 家， 暑期旺季度假品牌有望直接受益（估算 Q3 贡献约 3-4 成收入） ， 助力管理费贡献弹性。 ②亚运会核心受益： 第 19 届亚运会和第 4 届亚残运会拟于 2023 年 9 月、 10 月在杭州举办， 客流带动预计不低于 500 万人次。 公司旗下三品牌重点布局杭州及周边协办城市（宁波、 温州、 金华、 绍兴、 和湖州） ， 在营约 80 家酒店、 约 1 万间客房， 且亚运会前当地直营店布局有望达 11 家（杭州 8 家、 宁波 2 家、 绍兴 1 家） ； 同时， 旗下 5 家酒店（金华君澜/世贸君澜大饭店、 金华国贸景澜大饭店、 杭州富阳富春新天地景澜酒店、 杭州 Pagoda） 指定为官方接待酒店。 总体而言， 短期百万客流增量有望带动 RevPAR 提升、 助力管理费用弹性， 并缩短新店爬坡。 若以直营店 RevPAR 恢复及君澜酒店单店综合管理费用为变量进行敏感性分析， 参考公司公开投资者调研交流， 目前预计 2023 年 RevPAR 同比 19 年增长 20-30%， 我们假设增长区间为 16-30%； 同时考虑君澜管理费弹性， 假设区间为 78（2019 年平均水平） -86 万元（成熟门店比例提升） ， 按照敏感性测算 2023 年公司归母业绩有望实现 1.1-1.5 亿元。 中线看， 亚运会有望提升杭州城市影响力， 当地旅游行业有望持续受益。

4） 投资建议： 关注暑期旺季与亚运会主题催化， 阶段估值弹性有望显现， 维持“增持” 评级。 结合暑期展望及当前新店良好爬坡节奏， 上调公司 23-25 年归母业绩为 1.23/1.96/2.83 亿元（此前为 1.03/1.55/2.16亿元） ， 同比分别+312%/+60%/+45%； EPS 为 0.63/1.01/1.46 元（此前为 0.86/1.29/1.78 元， 公司于2023.6.9 每 10 股转增 5 股摊薄影响） ， 对应 PE63/39/27x； 今年归母业绩乐观可看至 1.4-1.5 亿元，对应 EPS 0.72-0.77 元。 公司立足中高端精品酒店君亭系和高端君澜系扩张成长： 前者短期侧重直营扩张卡位核心城市， 以君亭+Pagoda 品牌快速突破， 成都 pagoda 的初步验证、 深圳 pagoda 预计有望较快爬坡， 进一步提振公司直营扩张信心； 尽管直营店培育期固定成本拖累， 但中线规模盈利可观， 且可以点带面加速全国布局； 君澜系一方面继续加码度假， 委托管理扩张下， 签约开店加速及经营门店 GOP 改善助业绩弹性;另一方面以君澜大饭店把握高端商务国产替代趋势扩张。 短期看好暑期旺季、 杭州亚运会主题催化， 阶段估值弹性有望显现， 中线看好公司中高端精品酒店品牌塑造与扩张成长及高端度假与商务潜力释放， 维持“增持” 评级。

5） 风险提示： 直营店扩张不及预期， 单店爬坡低于预期， 单店收费提升不及预期， 股东解禁减持风险等。

评论：

君亭旗舰项目拟落子重庆， 再次彰显公司自身大型项目获取能力与运营信心

君亭酒店于 2023 年 6 月 16 日与重庆市渝中区文化和旅游发展委员会签订了《君亭酒店西南总部项目合作协议》 ， 经协商拟投资 2.1 亿元在重庆分批次开设多家高品质酒店。 2023-2024 年， 首批项目投资重庆陆海国际中心及原大世界酒店， 总客房规模约 500 间， 并在渝中区设立君亭酒店西南总部。

其中， 渝中区文旅将为公司提供相关政务服务， 在工商注册、 税务登记办理等方面协调快捷高效的绿色通道， 在项目落地、 规范运营管理等方面提供支持； 并自 2024 年 1 月 1 日起 3 年内， 根据区域总部主要经济贡献实得部分每年给予 80%的政策扶持、 给予经认定的西南总部公司高管（不超过 5 人） 以其薪资所得部分的区本级经济贡献 50%扶持。

君亭酒店承诺 2024-2026 年西南总部公司营收分别达到 5000/7000/9000 万元， 区级主要经济贡献达到50/70/90 万元， 差额补足。 若贡献兑现， 将享受上述约定比例的财政补贴。

我们认为该项目看点如下：

1、 市场潜力大： 西南地区连锁化率相对不高， 疫后市场景气向上， 为酒店集团重点布局区域。 2022 年底，我国整体连锁化率为 39%， 区域分化， 其中西南地区相对更低（根据酒店之家， 重庆连锁化率仅约 15%），预计旅游单体特色住宿占比更高。 从需求端看， 重庆、 成都商务、 旅游居各城市前列（二者展会面积分别位居全国 3、 7 名， 旅游收入分别为第 2、 4 名） ， 大量商务与游客给予连锁酒店较大拓展潜力，近年来各大集团先后在西南设立区域运营中心或分公司。 疫后恢复力领先， 以 2023Q1 为例， 浩华发布的西南酒店市场综合景气指数高于全国平均水平。 总体而言， 当前酒店西南市场开发潜力较大。

2、 项目规模大： 首批两个项目客房规模达到 500 间， 相比其他有限服务酒店单店约 100 间+客房， 体现公司对自身运营大房量项目的信心。

3、 区位佳： 首批项目卡位重庆地标性建筑， 临近重点旅游景区， 核心项目获取能力再验证。 根据合作协议， 首批项目包含君亭酒店（约 300 间， 翻牌大世界酒店） 、 Pagoda 酒店（约 200 间， 陆海国际中心）各一家（成都 pagoda 为 206 间） ， 均卡位地标性建筑。 其中， 陆海国际中心系重庆第一高楼， 含 23万平方米超甲级写字楼、 10 万平方米主题购物中心（已签约老佛爷百货西南首店、 茑屋重庆首店、 blt精品超市等品牌， 预计今年 9 月开业） 及城市天际酒店， 与轨道 9 号线（化龙桥站） 无缝衔接， 步行数分钟即可到达“渝中之眼” 天地湖； 大世界酒店位于解放碑步行街入口， 门口即是地铁 2 号线临江门站，步行至洪崖洞 10 分钟、 长江索道 15 分钟， 旅游购物较为便利。 本次项目再次验证公司对高投资核心卡位项目的获取能力， 且考虑到此前成都和深圳 Pagoda 定价明显高于区域同类有限服务酒店水平， 后续伴随重庆项目落地， 君亭系全国品牌口碑有望进一步提升， 全国复制扩张可期

4、 政策好： 重庆招商引资政策全国领先， 项目系当地招商引资项目， 租金优势明显。 2022 年 7 月， 重庆市出台《关于推动住宿业规范发展的意见》 ， 力争到“十四五” 末， 全市住宿从业单位达到 2.5 万家；同时， 积极引进国际国内知名酒店品牌落地重庆布局运营， 在土地出让、 税费减免、 信贷扶持、 社会保障等方面， 研究出台和实施一批促进住宿业发展的扶持政策。 本项目即与渝中区文旅合作， 租金红利显著（预计显著低于公司直营项目约 1.5 元/天/㎡的平均租金水平） ， 兼顾财政补贴， 盈利进一步提升。 结合前述业绩承诺， 若假设经济贡献主要为企业所得税， 按 25%税率及重庆市主城九区企业所得税区级留成比例 16%， 估算 2024-2026 年 50/70/90 万元经济贡献分别对应税前利润约 1250/1750/2250万元； 考虑增值税等其他税收贡献及区留成比例变化， 或存在差异。

总体而言， 参考成都 pagoda 模型表现， 兼顾租金及财政补贴， 重庆项目不排除盈利能力更胜一筹。 参考公司年报， 2023Q1 成都 pagodaRevPAR 超 600 元， 估算收入超 1100 万元、 净利率约 12%； 考虑 2022 年 2月开业后正常运营时间不足 2 个月及 Q1 本系酒店淡季， 我们预计其 2023 年营收有望达 5000-6000 万元，税前利润有望达 1300-2000 万元， 在公司既有直营项目中领先。 参考成都 pagoda， 考虑到重庆项目卡位优势， 我们预计重庆首批两家酒店自经营起 2 年爬坡后有望贡献超 1 亿收入， 税前利润有望不低于 2000-2500万元； 后续分批次有望拓展至共计 4-5 家， 若体量相当， 则总计 4-5 家酒店全面建成后成熟期年收入有望贡献 2 亿+收入， 税前利润有望不低于 4000-5000

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