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房地产行业2023年中期投资策略:重复苏节奏,轻政策博弈

2023-07-11 15:40:00      来源:研报中心


(资料图片仅供参考)

核心观点

上半年回顾:先高后低,复苏趋弱。销售方面,上半年呈先高后低态势,Q1居民购房需求释放较为充分,房企为抓销售窗口期推货前置,因此销售面积集中兑现,但Q2量价同比均明显下降,虽然整体复苏趋弱,但核心居住需求仍相对坚实。投资方面,开工、投资等重要指标降幅扩大,房企拿地意愿依旧低迷,300城成交面积再降三成,但由于房企投资策略同质化趋势明显,各城市土地市场间的冷热分化延续。政策方面,上半年虽然各地优化措施络绎不绝,但都局限在“一城一策”的框架内,几乎没有中央层面重磅的政策出台,随着2-3月份地产销售的超预期恢复,政策发声频率明显减弱。

下半年展望:竣工强、销售稳、投资弱。我们判断全年行业呈竣工强、销售稳、投资弱的态势,维持销售额全年同比0%-5%的增长、竣工全年同比超30%的增长的判断;分别下调新开工、投资增速全年同比增长至-15%、-5.6%(下调施工投资至-5%)。从销售复苏节奏上看,Q2为增速最低点,为-7.7%,Q4为增速最高点,将达到13.7%。同时我们认为,当前的市场复苏节奏是合理的,由于带看量等前置指标已经企稳,不能因为Q1的高增而非理性的看待Q2的正常回落,当前应放低对政策博弈的预期。

房企业绩展望:23年将有确定性的业绩改善。我们可以对2023年房地产板块的业绩作出大致判断:1.营收规模预计与2022年持平;2.毛利率企稳,并有望小幅增长;3.减值规模将大幅下降;4.少数股东损益绝对规模下降。而从2023Q1看,龙头房企率先实现了营收增速的触底回升,归母净利润增速已经接近回正。基于此,我们估计2023年上市房企营业收入约2.8万亿元,同比+2%,净利润约270亿元,归母净利润约120亿元,业绩虽仍处于较低水平,但相对2022年将出现明显改善。

投资建议:当前销售复苏强度仍是市场核心分歧,在Q1高增后,我们应当正确看待Q2的销售回落,并不宜将该回落进行不合理的线性外推。针对下半年,我们建议重复苏节奏,轻政策博弈,预计Q4将迎来本年销售复苏的高点,届时将出现确定性的基本面高修复行情。从标的选择上,我们建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企,核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。

风险提示:宏观环境的不确定性,政策落地效果低于预期,房企信用风险事件超预期冲击。

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