房地产周报：中央推动落实“认房不认贷”，销售降幅有所收窄

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市场行情：

本周（8.21-8.25）A股地产指数（申万房地产）涨幅-3.42%（上周-1.93%），A股大盘（中证A股）涨幅-2.85%（上周-2.40%）；H股（8.21-8.25）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅1.56%（上周-7.20%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅6.25%（上周-6.41%），H股大盘（恒生指数）涨幅0.03%（上周-55.89%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。

行业基本面：

新房及二手房销售降幅均有所收窄。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~8.25）同比增长1.6%，本月至今（8.1~8.25）同比下滑10.4%，上月整月同比下滑23.4%；其中一线城市(4城)本月至今（8.1~8.25）同比下滑31.6%、上月整月同比下滑11.0%；二线城市(10城)本月至今（8.1~8.25）同比增长7.3%、上月整月同比下滑27.1%。12城二手房成交面积（1.1~8.25）同比增长25.3%，本月至今（8.1~8.25）同比下滑3.1%，上月整月同比下滑10.0%；其中，一线城市(2城)本月至今（8.1~8.25）同比下滑13.7%，上月整月同比下滑15.1%。

土地市场持续弱势。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.20）成交土地建面同比下滑21.0%，上周累计同比下滑19.9%；本周100大中城市（8.7~8.13）土地成交溢价率5.7%，上周3.4%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.8.20）土地成交总价同比下滑25.8%，上周累计同比下滑26.5%。

内债融资走弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~8.27）累计同比下滑6.5%，8月（8.1~8.27）同比下滑6.8%。

中央部委密集出台楼市支持政策。8月25日，住建部、央行、金融监管总局推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，财政部、税务总局、住建部发布公告，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。8月27日，证监会发文，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。

投资策略：

我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，中央部委接连出台的各项政策，展现出了足够的决心。核心城市的政策空间已经打开，随着政策预期的改善和政策效果的逐步显现，楼市在金九银十的旺季有望迎来筑底回暖。我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

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