投资摘要：
每周一谈：地方国资背景加持建发物业业绩高增
事件：3月30日，建发物业发布2022年全年业绩公告，报告期内实现收入22.9亿元，同比增长47.1%，增速在目前已披露年度业绩的物企中排名第2，仅次于金茂服务。同期归母净利润达2.47亿元，同比增长55.1%。在母公司的加持与自身的健康发展下，建发物业业绩实现高速增长。
(相关资料图)
地方国资背景加持，市场外拓表现稳定，管理规模稳步增长，单方物业费有所提升，实现有质量的发展。
截至22年末，公司在管面积达4620万方，同比增长39.8%，合约面积达9056万方，合约在管比为1.96。在管面积中来自厦门建发集团的项目面积达2793.9万方，同比增长47.1%，来自第三方的项目面积达1826.7万方，同比增长30%。
公司22年全年归母净利润增速高于营业收入增速，营业收入增速高于在管面积增速，整体实现了有质量的高速发展，合约在管比接近2，未来业绩增长确定性高。
社区增值表现亮眼，多条线业务营业收入实现翻倍增长。2022年全年公司社区增值服务收入达4.76亿元，同比增长87.33%。但受到收入结构调整的影响，部分高毛利的业务如房地产经纪业务及公共区域增值服务收入占比下降，而自营业务如美居等相对经纪类业务毛利率较低，其收入占比提升可能影响社区增值服务毛利率有所下降。
母公司稳健发展，关联方风险较低，带领建发物业更上台阶。
22年公司新增商管业务，预计未来建发国际商业项目管理将全部交由建发物业管理。截至22年末，公司为20个商业项目提供服务，商业运营管理服务收入达2404万元。预计未来建发物业将充分发挥其国资背景及品牌优势，加大拓展商业轻资产项目业务。
得益于建发国际的稳健发展，公司非业主增值业务达7.54亿元，同比增长38.7%，毛利率亦维持稳定。随着关联方开发项目的持续增加，公司此项业务在短期内预计仍能保持稳定增长。
数据追踪（3月27日-3月31日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年3月31日，持有766.83万股，较上周上涨2.1%，持股市值1.17亿元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月27日至3月31日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅4.63%。降幅最大的是建业新生活，降2.25%。持股比例最高为保利物业，为67.77%。持股数量最多为融创服务，为5.26亿股。
投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。
风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。
