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投资要点
4 月 30城新房同比 +33%，环比 3月同期-16%。4月 30 城新房累计成交面积850 万方，同比+33%，环比 3月同期-16%；全年累计同比+10%。其中，一线城市 4月累计成交 216万方，同比+137%，环比 3月同期-1%，全年累计同比+21%。二线城市 4 月累计成交 451 万方，同比+16%，环比 3 月同期-16%；全年累计同比+3%。三线城市 4月累计成交 183万方，同比+15%，环比 3月同期-30%；全年累计同比+20%。4月 13城二手房累计成交面积 659万方，同比+71%，环比 3月同期-8%；全年累计同比+57%。一季度受疫情影响前期压制的购房需求有所释放，成交规模短期内冲高，4 月以来有所回落。
3月房地产销售同比转正。3月商品房销售面积 14813万平，同比-3.5%，1-3月累计销售面积 29946万平，同比-1.8%，降幅较 1-2月收窄 1.83pp；3月商品房销售金额 15096亿元，同比+6.3%，1-3月商品房累计销售金额 30545亿元，同比+4.1%。在疫情积压需求释放以及政策持续宽松之下，一季度房地产市场整体呈现复苏迹象，增速自 2022 年以来首次转正。
竣工大幅度改善，开工跌幅扩大。3月开发投资完成额 12305亿元，同比-7.2%，1-3 月累计投资 25974亿元，同比-5.8%。其中新开工表现仍较为疲软，3月商品房新开工面积 10554万平，同比下降-29.0%，1-3月累计新开工同比-19.2%。竣工呈现大幅度改善，3 月商品房竣工面积 6244 万平，同比+32.0%，较 1-2月份提升 24pp，1-3 月累计竣工同比+14.7%，保交楼政策支持下竣工有望持续改善。在行业融资政策边际宽松下，资金面持续改善，3 月房地产开发资金13377 亿元，同比+2.8%，1-3月累计到位资金 34708亿元，同比-9.0%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款分别同比-9.6%、-17.9%、-2.8%、-2.9%。
上海首轮土拍热度回升，整体溢价率提升。4月 21日上海完成了 2023年首轮土拍，19 宗地全部成功出让，总建面 199 万平方米，成交总金额 520 亿元，整体规模不及 2022 年前三批次。本次供应质量明显提升，含徐汇、静安、普陀等中心城区地块 3宗，市场热度明显上升，整体溢价率高达 7%，创下 2021年集中供地以来的新高，仅 4宗地块底价成交，近八成地块进入一次性报价区间。一季度上海新房去化良好，带动土地市场升温，50家房企报名参拍，民企参拍的积极性有所提升，新天和、龙湖、建华建材、安徽新华等参与此次土拍，但国央企竞得地块仍占八成。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科 A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险
