见微知著系列之五十一：地产的“积极”信号-独家

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近期地产销售明显回落加大市场担忧，但一些“积极”信号已开始显现。本文详细梳理，供参考。

一、热点思考：高线城市供给质量提高助于需求释放，中低线棚改加码、收入改善利于购房预期修复

1.关于地产，市场在担忧什么？地产总体需求不足，高线城市地产存在供需匹配问题、中低线城市需求持续低迷。当前地产总体需求不足，尤其是商品房库存偏高、销售回落，进一步加剧市场悲观预期。3月全国代表城市商品房可售面积同比提升5%、攀升至过往最高水平，全国住宅去化周期亦抬升至历史高位；4月以来，新房销售水平显著低于过往、仅为2019年同期的75%、低于3月的97%，二手房成交修复不及前期，均加大市场对后续地产修复的担忧。地产城市分化加剧，高线城市或存供需匹配问题、中低线城市需求持续低迷拖累总体表现。4月中旬，一线城市商品房成交同比提升112%、显著高于二、三线城市，销售回暖带动库存去化，一线、强二线城市以商品房当月库存占销售最大月份库存比重衡量的“有效库存”明显不足，地产供给对需求修复的影响加大；相较之下，弱二线及以下城市地产销售占总销售的比重超八成、其销售低迷拖累全国地产销售表现，对应“有效库存”水平处于历史高位。

2.高线城市地产有何“积极”信号？高线城市地产供给增多、质量改善，利于需求释放、形成供需“正向循环”。近期高线城市地产供给明显改善，新增供给放量、拿地质量显著提升。去年高线城市土地成交回落至历史低位，今年销售回暖下，土地储备、商品房库存持续去化，比如：北京、杭州商品房可售面积较去年年底回落130%、69%，短期有效库存偏紧。为此房企拿地、推盘聚焦高线城市的优质地块，3月一线城市拿地占比较去年提升13个百分点、新增获批面积同比增长68%，均显著高于弱二线及以下城市；高线城市核心城区土地成交明显好于非核心城区。核心区域地产供给质量改善利于需求释放，供需“正向循环”或逐步显现。当前高线城市核心区域地产销售较好表现延续，比如：近期成都中心城区商品房成交同比持续提升，但郊区新城明显回落；地产销售好转带动相应地区拿地、开工等投资改善，3月一线及强二线城市住宅土地成交同比较1月提升55个百分点、而二线、三线城市回落16、36个百分点；一线城市房屋新开工、地产开发投资分别同比提升17%、32%，明显好于全国-27%、-6.5%的同比变动。

3.中低线城市地产有何“积极”信号？棚改政策加码、居民收入改善等，均利于中低线城市地产企稳。今年棚改力度持续加大，或利于中低线城市地产企稳。目前已有17个省份出台今年棚改计划，合计规模达130万套、已超过去年全国120万套的执行规模，同比提升56%，其中广西、四川、河南等中西部省份棚改计划规模提升较快、增幅均已超60%；从棚改类型来看，今年棚改以房票安置等货币化安置为主，相较于实物安置，更利于提升商品房的购买需求；从实际执行效果来看，去年6月郑州、南京溧水相关政策出台后，商品房成交改善幅度明显好于全国平均。中低线城市居民收入显著改善等带动购房预期好转，利于地产销售修复。一季度西部地区居民可支配收入同比平均较去年四季度提升1.1个百分点、提升幅度高于全国的0.4个百分点；收入改善下，居民购房意愿提升，一季度预计增加购房支出的储户占比较去年四季度提升1.5个百分点；叠加前期积压需求、超储等，购房需求释放仍有一定支撑。

二、高频跟踪：五一假期总体旅客发送或超2019年，三四线城市旅游更为火爆

假期全国营运性客流达2019年八成，但考虑到自驾出行，旅客发送或已超2019年同期，客流提升带动餐饮消费显著增长。假期全国营运客流日均发送较2019年回落19%，发送量占比较大的公路营运性旅客发送较2019年回落29%，但含自驾的全国高速公路客流较2019年提升24%；客流提升下，餐饮消费显著提升，重点餐饮企业销售同比增长58%。假期全国旅游人次、收入已超2019年同期，不同过往，今年较偏远地区旅游人次提升力度较大。假期全国国内旅游人次较2019年增长19%、实现旅游收入提升0.7%，客单价恢复至2019年同期的90%；分地区看，今年云南、宁夏等地区旅游人次和收入恢复较好、提升幅度明显高于北京、广东等地，同时，三四线城市酒店预订好于一二线城市。

风险提示：数据统计存在误差或遗漏，政策、外部环境变动超预期。

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