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房地产行业点评报告:估值与业绩的双重修复,物业行业重回现金流逻辑

2023-08-03 10:39:29      来源:研报中心


(资料图片仅供参考)

投资要点

物业行业重大边际变化,将迎估值与业绩的双重修复:今年以来,由于房地产行业并未出现企稳的迹象,叠加不甚理想的2022年年报业绩,物业行业的走势并不理想。截止至今年8月2日,恒生港股通物业服务及管理指数(HSPSM)年初至今跌幅为-25.2%,仅有如滨江服务、中海物业、招商积余等个别公司年初至今获得正收益。个中原因我们在今年1月12日发布的报告《阴霾渐散曙光已现,聚焦内生回归本源》有过详细阐述。压制物业公司股价的三大核心因素为:1)对房地产行业风险的担忧带来对估值的压制;2)业绩上同时受到关联业务下滑和疫情在成本端的共同影响;3)部分公司前期收并购带来的商誉减值及无形资产摊销拖累业绩。在当下时点,上述几条中已有部分因素开始发生变化。

房地产政策预期扭转,有望助物业板块整体估值修复。继7月24日政治局会议对房地产行业的表述出现重大变化后,住建部和央行也先后表态,适时优化调整政策,帮助房地产行业恢复平稳健康发展。我们认为,此次相关主管部门的一系列表态,已经在一定程度上扭转了市场对于房地产行业的悲观预期,进而缓解市场对物业行业过于悲观的预期。目前行业大部分公司2023年业绩对应的估值均已回落至15倍以下,处于历史较低水平。我们判断,房地产行业的预期扭转也有望为物业公司带来估值修复,但公司间的修复程度将出现明显分化。

疫情影响褪去,成本端压力有所缓解带来业绩的逐步恢复。今年以来,疫情防控对物业公司的影响基本褪去,成本端的压力较去年同比有所缓解。我们认为,今年物业公司防疫相关成本的下降将对冲关联业务利润率的下滑,其整体利润率有望环比企稳,受前期收并购项目商誉减值及无形资产摊销影响较小的公司,其利润率有望环比获得修复。这一趋势将从今年中报业绩开始逐渐兑现,市场对物业公司利润率持续下滑的担心是过于悲观的。

行业重回现金流逻辑,业务模式仍具优势。基础物业服务仍然是行业的压舱石业务,轻资产、良好的现金流是物业公司能够获得较高估值的核心原因。2022年起,行业地产关联业务收入占比有所下滑,基础物业服务业务的收入占比有所提升,由此会带来应收款的下降及经营性现金流的好转。此外,由于2022年12月的特殊情况,部分原2022年的经营性现金流入滞后到了2023年,因此物业公司今年中报的经营活动现金流将有望略好于往年同期。从中长期维度来看,行业估值将出现分化,而现金流情况较好的公司将获得更高的估值水平。

投资建议:随着市场对于房地产行业的预期扭转叠加成本端压力的缓解,物业行业将面临估值与业绩双重修复的机会,央国企的业绩将获得更快的修复,而优质民企的估值则具备更强的弹性,我们推荐:华润万象生活、保利物业、越秀服务、绿城服务、雅生活服务、新城悦服务,建议关注中海物业、滨江服务。

风险提示:大股东/关联方交付项目持续下降,地产销售复苏不及预期,社会总需求恢复缓慢

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