房地产行业专题报告：2023年7月社会融资数据点评-居民中长贷再度转负，静待政策落地提振

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新增社融不及预期，信贷偏弱为主要拖累因素。2023年1-7月社会融资规模累计22.08万亿元，同比多增2069亿元，其中7月新增5282亿元，同比少增2703亿元。我们认为实体部门信贷融资偏弱是拖累社会融资规模少增的重要因素，6月银行信贷季末冲量存在一定需求透支，社融口径新增人民币贷款高达32413亿元。7月人民币贷款增量存在季节性回落，仅新增364亿元，创近5年历史新低，同比少增3892亿元。

中长贷再度由正转负，居民存在降杠杆行为，地产销售走弱及居民提前还贷或成为中长贷边际走弱的重要原因。从信贷口径上来看，7月人民币贷款增量仅3459亿元，创近5年历史新低，同比少增3498亿元。分部门看，企业单位贷款增加2378亿元，处于2022年以来新低区间，同比少增499亿元；住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，中长期贷款减少672亿元，居民出现降杠杆行为。我们认为造成实体部门融资偏弱的原因主要为：1）6月季末考核冲量，提前转化一定信贷需求；2）基建边际放缓，工业景气度回落等导致企（事）业贷款增量减少；3）居民短期贷款减少或由收入预期低位、消费意愿低迷等因素造成；4）中长期贷款增量再度转负，主要由于地产销售走弱及居民提前还贷所导致。

居民存贷差小幅走阔，购买力仍在，制约购房需求释放的主要因素仍在于收入信心不振以及房价预期悲观。自2022年2月以来，居民存款增速始终领先于居民贷款增速，6月居民户存款同比与贷款同比差值为10.00%，7月该数据小幅增加0.09pct。7月居民存贷差53.07万亿元，同比增长35.78%，增速较6月小幅提升。我们认为当前存贷差关系反映居民仍具备购买能力，造成地产销售走弱的原因为收入及房价预期悲观。

周期视角复盘M1与商品房价格指数表现，M1与房价背离是房价上涨前奏。我们认为由于当前经济修复动能相对偏弱，后续仍有望维持宽松的货币环境，房价有望逐步企稳止跌，甚至部分基本面和供需关系具备α逻辑的城市，有望率先出现房价拐点。

社融和信贷边际走弱，亟待政策落地提振。7月社融和信贷边际走弱，我们认为企业和居民的需求修复均不及预期，尤其居民中长贷再度转负，核心仍在于地产销售表现偏差以及高存量房利率所导致的提前还贷，稳增长仍有赖于政策的落地。对于后续政策方向、政策持续性以及政策的落地方式的预判上，我们认为现阶段政策出台的目的在于维持房地产市场稳定而不在于刺激市场上行，因此我们预计在市场真正企稳之前，政策有望持续释放，直至市场出现拐点。从政策释放的方向上来看，我们预计可能主要集中在：1）房贷利率端，目前存量房贷利率及二套房商贷利率加点较高，存在较大的调整空间；2）降低二套房首付比例；3）首套认定标准放宽：核心城市首套认定标准“认房认贷”，导致改善需求被压制，限贷标准放开后，有望释放大量改善需求。从政策的落地方式上来看，我们认为政策的释放不会一蹴而就，有望遵循“政策释放—观察效果—新一轮政策释放”的路径，因此放松可能从一线外围开始。

投资逻辑方面，我们建议关注估值较低、安全边际更高的房企，如建发股份、金地集团。除此之外，继续关注在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企，如招商蛇口、保利发展、华发股份、越秀地产以及优质民企滨江集团。

风险提示：政策放松不及预期、市场恢复慢于市场预期。

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