银行：按揭降息路径推演及影响测算-影响好于预期

导读

2023年8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局（以下简称“两部委”）发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，强调调整首套房贷款的“加点”、统一下调首套和二套最低首付比、降低新发放二套房利率下限。7月16日我们推出报告《靴子落地，影响有限》，判断存量按揭利率调降影响有限。7月18日我们推出报告《提前还款vs按揭降息》，测算表明存量按揭降息有助于缓解提前还款压力，对冲利率下降影响。当前存量按揭降息政策已落地，本报告将在新政基础上推演按揭降息路径，探讨对银行基本面影响和银行股投资意义。

(资料图片仅供参考)

投资要点

我们测算降息对全银行业息差影响1.4bp，存量按揭降息方案对息差影响好于预期，市场对银行息差和盈利性担忧或改善；统一下调首套、二套首付比使限购的一线城市更受益，二套房利率下限打开，二、三、四线城市或有“以价促量”效果。

存量按揭加点调降的路径？

简单来说，最多降到当时当地的加点下限。存量按揭利率=LPR+加点。本次政策调整的是首套房贷款的“加点”。根据两部委，加点不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这里存在三个要件：

（1）首套房贷款的定义，因“认房不认贷”政策而纳入了刚需置换型贷款。根据两部委，首套房按揭包括：①2023年8月31日前已发放的和已签合同但未发放的首套按揭；②借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量按揭。第②个标准纳入了认房不认贷的刚需置换型贷款。比如此前执行“认房又认贷”的情况下，A先生置换房产，卖出第一套房子且还掉了原先贷款100万，同时购入第二套房子且贷款150万，那么150万的这笔贷款在“认房认贷”规则下参照二套执行，加点比较高。在执行“认房不认贷”的情况下，A先生实际上只持有一套房，那么理论上150万的这笔贷款应当属于首套房贷款，加点比较低。

（2）加点下降的底线，是降到当时当地加点下限。举个例子，B先生在2019年买房，当地首套房加点下限是50bp，C银行给其按揭加点为70bp。那么理论上，70bp的加点可以下降到当时当地的首套加点下限50bp，下降幅度为20bp。结合前一点，我们会发现有两种降息路径。①认房不认贷政策放开，导致刚需置换型按揭从二套加点利率变首套加点；②高于当时当地加点底线的按揭，加点向下降。

（3）支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。在贷款银行不能更换的情况下，个人贷款客户的议价权可能受到限制。银行贷款利率定价根据资金成本、客户风险等会有不同，因此我们认为未必都降到底线。

与市场原先预期的差异点？

（1）降幅比预期小：此前市场预期按揭加点降到各城市新发水平，或者一刀切普降，甚至预期下降80bp；我们测算相当于39万亿按揭平均下降约11.6bp。①如果考虑认房不认贷放开，假设置换产生的二套转首套贷款占比15%、约5.8万亿，利率平均降幅36bp（参考二套与首套贷款利率差的历史平均水平），则对应整体按揭降息5.5bp。②如果考虑中小银行按揭利率定价偏高，这部分利率下降到当时政策底线，这部分涉及按揭规模余额约11.8万亿，我们认为平均降幅不超过20bp，则对应整体按揭平均降幅仅6.1bp。

（2）方式重点不同：市场此前预期一刀切普降或者降到各城市新发水平，可能会损害利率政策的长期有效性。但本次政策重心为降低刚需置换贷款，一方面规避了对于调控机制的潜在损害；另一方面针对痛点人群（置换刚需人群的高利率）有较大政策红利，体现了本轮房地产政策优化的精神。

住房信贷政策本次的调整？

（1）统一下调首套、二套首付比。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。新政指出：首套、二套房贷首付比下限统一降至20%、30%。考虑到大部分非限购城市首、二套房最低首付比已按20%、30%执行，限购的一线城市首、二套房最低首付比多为30%、40%。故我们预计限购的一线城市更受益于本轮新政。

（2）降低新发放二套房利率下限。新政指出，二套房利率下限下调为不低于LPR加20bp（当前5年期LPR为4.2%），较此前规定的二套房贷利率下限下调了40bp。2023年8月全国一线、二线、三四线城市主流二套房贷利率的均值分别为5.03%、4.81%、4.80%，二、三、四线城市事实上已经在政策下限加点利率（60bp）发放二套贷款。本次二套房利率下限打开，对于二、三、四线城市有望实现“以价促量”的效果；对于加点仍在83bp的一线城市，则还要观察地方因城施策的政策态度。

对银行基本面的影响幅度？

根据前文测算，相当于39万亿按揭平均下降约12bp，对银行息差影响1.4bp。我们测算存量按揭降息将使国有行、股份行、城商行、农商行息差分别下降1.5bp、4.7bp、3.4bp、3.5bp。其中，我们测算二套转首套将分别降低国有行、股份行、城商行、农商行息差1.5bp、1.0bp、0.7bp、0.7bp；存量首套降息对国有行影响较小，此外将分别降低股份行、城商行、农商行息差3.7bp、2.7bp、2.8bp。

对银行股投资的启示意义？

新政方案对上市银行净息差的影响好于此前市场预期，且近期银行已经开始新一轮存款利率下调。这意味着银行的息差边际得到保护。此前人民银行首提银行合理利润，在此基础上有利于改善市场对于银行息差和盈利性担忧。后续一揽子化债方案有望出台，继续看好银行估值修复。重点推荐：高股息大行+成长性小行。①大行，重点推荐五大行+邮储；②小行，重点推荐浙商银行、成都银行、杭州银行、常熟银行。

风险提示：宏观经济失速，不良大幅暴露，数据测算偏差。

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