事项：
2023年1月31日，北京市人民政府印发《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中第232条提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。筹建保障性租赁住房8万套，竣工各类保障性住房9万套，保持住宅用地稳定供应，保障房地产市场平稳发展。
【资料图】
国信地产观点：1）北京市政府对房地产调控的态度明显缓和，首次在重要文件中提到“一区一策”措施。2）当前北京的限购政策较为严格，“一区一策”为调控打开口子，郊区边际放松概率较大。3）北京作为首都，需求端政策一旦放松，其他核心城市势必跟进，有效释放居民购房需求。4）投资建议：需求端政策继续发力，叠加传统销售旺季“金三银四”临近，政策与基本面共振可期，持续看好地产股。推荐三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。5）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。
评论：
北京市政府对房地产调控的态度明显缓和，首次在重要文件中提到“一区一策”措施
北京市政府对房地产调控的态度明显缓和。对比《2022年市政府工作报告重点任务清单》中关于房地产的表述，首先是被单独列在“坚持房住不炒”栏目中，强调保持房地产调控政策连续性稳定性，措辞谨慎。而2023年，涉及房地产的表述则被列在“健全社会保障体系”栏目中，且以支持为主，较2022年积极。虽然早在2022年11月8日，北京市经开区管委会在对与北京市住建委、北京市通州区人民政府联合发布的《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》政策解读中就提到“一区一策”，解除通州区台湖、马驹桥地区“双限购”政策约束。但本次是北京市政府在重要文件中首次正式表态，更具标志性意义。
当前北京的限购政策较为严格，“一区一策”为调控打开口子，郊区边际放松概率较大
当前，北京的限购政策较为严格：（1）京籍家庭：已婚且名下无房，可在京购买两套住房；单身人士只可购买一套。（2）外地户籍家庭：持有效《北京市工作居住证》的已婚家庭名下无房可购买两套住房，单身人士只可购买一套；在本市没有住房且连续60个月(含)以上在本市缴纳社保或个税的非京籍居民家庭，无论已婚或单身，只有购买一套住房的资格。而通州区在市级限购政策基础上，符合以下条件之一的家庭限购1套通州区住房：（1）未拥有住房的本市户籍居民家庭；（2）已有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭；（3）已有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社保或个税的本市其他区县户籍居民家庭；（4）在本市未拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭。
根据中指院数据，2022年北京商品住宅销售套数6.7万套，同比-26%，二手房销售套数14.4万套，同比-23%。在房地产市场低迷的背景下，结合《2023年市政府工作报告重点任务清单》中“一区一策”以及“中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求”的表述，北京郊区首先出台边际放松政策的概率较大。
北京作为首都，需求端政策一旦放松，其他核心城市势必跟进，有效释放居民购房需求
虽然部分三四线城市需求端政策放松已基本到位，但核心城市在限购政策上仍有较大宽松余地。目前以统计局70城口径，仍有35个城市针对不同人群、区域、面积段实施限购。如果北京出台“一区一策”细则，则其他城市跟进的确定性非常高。我们认为，“一区一策”像2016年《政府工作报告》首次提出“因城施策”改变全国调控“一刀切”局面一样，将成为核心城市精准调控的新趋势，有效释放居民购房需求。
投资建议：
需求端政策继续发力，叠加传统销售旺季“金三银四”临近，政策与基本面共振可期，持续看好地产股。推荐三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。
风险提示：
1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
