本周新房成交面积较节前一周下降3%，二手房成交面积较节前一周上涨42%。土地市场同比量价齐跌，溢价率同比上升。
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核心观点
本周新房成交面积较节前一周下降3%，二手房成交面积较节前一周上涨42%。43城新房成交面积239.1万平方米，同比上升155.5%，较春节前一周（第3周）下降3%。一、二、三线城市同比增速分别为40.8%、383.2%、30.3%，较第3周增速分别为-22%，3%、-1%。15城二手房成交面积130.2万平方米，同比上升1091.2%，较春节前一周（第3周）增长42%；一、二、三线城市同比增速分别为1448.6%、1130.0%、1177.5%，较第3周增速分别为68%、38%、39%。（由于2022年同期为春节假期，基数相对较低，本周新房与二手房成交同比增速较高；环比方面，由于基数为2023年第4周春节周，基数相对较低，因此与春节前一周，即第3周进行比较）
新房库存面积与去化周期同比均上升。14城新房库存面积为1.03亿平，同比上升0.3%，去化周期为16.4个月，同比上升4.7个月。一、二、三线城市库存面积同比增速分别为12.4%、-9.5%、-14.7%；去化周期分别为13.1、13.7、16.1个月，同比分别变化4.6、4.1、-0.3个月。
土地市场同比量价齐跌，溢价率同比上升。百城土地成交建面562万平，同比下降85.7%；成交土地总价为53亿元，同比下降87.2%；楼面均价为944元/平，同比下降10.3%；百城成交土地溢价率为5.80%，同比上升136.7%。
本周房企国内债券发行规模同比因春节周无相关数据。房地产行业国内债券总发行量为49.0亿元，由于上周与去年同期均为春节周无相关数据，因此无同比环比增速数据；净融资额为-61.6亿元。其中国企国内债券总发行量为49.0亿元；净融资额为-22.9亿元。其中民企国内债券发行总量0亿元；净融资额为-38.7亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下跌1.5个百分点；相对沪深300收益为0.3%，较上周上涨2.1个百分点。房地产板块PE为13.20X，较上周下降0.11X。北上资金对电力设备、汽车和非银金融加仓金额较大，分别为107.6、44.72和44.24亿元。对房地产的持股占比下降0.07%（上周为下降0.06%），净买入-8.75亿元（上周净买入-2.23亿元）。
投资建议
从房企销售来看，2023年1月百强房企全口径销售额3994亿元，同比下降32%，同比降幅与2022年12月基本持平。房企表现分化加剧，部分优质房企销售同比增速回正：越秀（+60%）、建发（+29%）、华发（+19%）、滨江（+17%）、卓越（+9%）、华润（+7%）、招蛇（+5%）、保利（+4%）、龙湖（1%），美的、卓越、金隅也是首次进入了TOP20房企榜单。虽然春节假期迎来返乡高峰，到访量呈现增长，但实际成交仍未有明显增加，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复仍然需要时间，预计短期内整体销售仍难有起色。我们预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同时重点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。
具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、美地置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
