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核心观点
城市宏观：重庆区位优渥，经济持恢复增长态势，战略地位和影响力颇高。重庆位于中国西南部，市辖26个区、8个县、4个自治县，总面积8.24万平方千米，2021年常住人口总量达3212万人，比2011年增加268万人，年均增加26万人,年均增速0.9%，快于同期全国水平0.4个百分点。2022年，重庆GDP突破2.9万亿元，同比增长2.6%，总体实力持续提升，在全国百强城市中仍名列前茅，规模以上工业、建筑业为主的第二产业增长较快，依然是推动重庆经济稳定发展的主要引擎。2021年全市常住人口城镇化率突破70%，领先全国平均水平5.6pct，位居全国第8位，中西部地区首位。
房地产市场：2022年成交量同比下跌四成。2022年重庆商品房销售面积4439万平，同比下降28.4%；其中，住宅销售面积2939万平方米，同比下降40.0%。房地产开发投资3468亿元，同比下降20.4%；其中，住宅投资2609亿元，同比下降20.7%。新开工面积2224万平，同比下降54.4%；其中，住宅新开工1541万平，下降52.3%。竣工面积2796万平，同比下降33.4%；其中，住宅竣工面积1920万平，同比下降29.5%。总体来说，下半年成交弱于上半年，成交峰值出现在2月份。在楼市低迷期，新增预售证、真正投入市场的房源数更是肉眼可见的在下滑。
从房价来看，2022年5月开始新房、二手房房价都出现了明显的下跌，至12月分别跌至11732元/平和13681元/平。复盘近十年的重庆房价走势，2017年成为重庆房价破万的重要分水岭，而2022年楼市行情急剧下跌，房价也掉头下降。从2022年全年来看，新房、二手房房价均价分别为11785、13976元/平，同比分别下滑6%和上涨3%，短期趋稳，但一二手剪刀差增大态势明显，出现房价倒挂的原因是由于：1）开发商暴雷，新房出现停工不能按时交付，购房者对新房信心下降转而购买更具有安全性的二手房。2）过去几年的新房成交规模较大，市场存在大量次新房，需求增加，推高二手房成交均价。3）较多购房者倾向购买核心区域二手房，更加重视落成的便利交通路网和完善的商业体系，其次是改善型二手房拥有更加优质的教育资源。
购房客：近几年购房客以本地人居多，占比约9成及以上，以自住需求为主，投资需求较弱，新房成交面积段主要集中在90平以下，二手房成交的面积段主要集中在120平以下。
开发商格局：目前市场以外地房企为主，本地房企以金科、龙湖等为代表。2022年重庆销售前三的房企为金科、融创、龙湖，销售额均超过100亿元。TOP10销售集中度扩大4pct至37%，在市场调整期，购房者更追逐头部企业的品牌信誉度。TOP11-30企业市占率20%，梯队内市场份额竞争激烈，企业间卡位竞争强。
土地市场：呈现“挤牙膏式”供应，土地成交同比量价齐跌，土拍热度明显不足。2022年全年成交土地数量888宗，同比下降27.7%；成交土地规划建面5885万平，同比下降26.7%；成交总价841亿元，同比下降52.5%；楼面价1219元/平，同比下降16.1%；溢价率3.1%，同比下降62.8%。土地成交受楼市下行、疫情反复等多方因素影响，政府放慢推地节奏，土地市场缩量明显，楼面均价明显下调。企业拿地热情逐渐降低，拿地企业以央国企为主，拿地板块聚焦企业深耕型，“新板块”拿地谨慎。
政策：2022年重庆从商业贷款的支持群体、房产套数认定放宽了限贷，两次主动调整公积金贷款政策。目前，重庆已有政策主要为限贷与限售政策。1）限贷：首套、二套房首付比例分别为30%、40%；首套、二套房贷利率分别为4.1%、4.9%。2）限售2年。
项目调研：我们调研了重庆市中心城区热度前列的万科·城市花园和招商1872。1）万科·城市花园：项目由万科打造，销售均价16000元/平，共开919套房源，总去化率约为60.9%，物业公司为万科物业。项目主推建面约101-131平米花园洋房、建面约88-99平米小高层，建面约140平米大城院墅。春节期间到访量和购房热度有明显提升，购房者以改善居住环境和周边上班方便为目的选购此楼盘，并且以购买花园洋房和小高层为主，开发商推出备案价打折和契税减免等优惠活动。项目优势在于：区域上处于价值高地，配套上出行方便、商业齐全，产品上品牌口碑强、低容积率。2）招商·1872：由招商蛇口打造多元业态约40万方综合体大城。销售均价16500元/平，共开250套房源，总去化率约为64.4%，物业公司为招商积余。项目首开推出共4个户型，建面为89平米、100平米、128平米和141平米。招商集团深耕重庆十余年得到重庆人民认可，该楼盘周边配套成熟以及地处中心片区，近期购房者仍然以本地为主占比超九成，主要由于自住刚需购置此楼盘，对比春节前到访量和购房热度持续上升。优势在于聚合三轨道、五大商圈、彩云湖公园、四大医疗等城市级成熟配套已落地。
