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核心观点：新房价格上涨城市增多，多城贷款年限延长
1月份新房销售价格环比上涨城市的城市增至36个，自2021年9月以来首次超过下跌个数，同时一线城市价格同比上涨，在政策供求端政策频出和疫情管控放松影响下，1月楼市初显边际回暖迹象。中央政策层面仍以防风险、稳发展、保交楼为主，地方层面惠州限售放松，南宁、杭州、成都等地房贷年龄期限延长。目前整体房贷利率水平处于相对低位，限购限贷和公积金政策持续宽松，对于释放刚性和改善型住房需求具有直接作用。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：一线城市销售价格同比上涨，惠州放松限售
中央层面：统计局1月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为36个和13个，环比分别增加21个和6个，一线城市商品住宅销售价格同比上涨。中央经济工作会议提出要防范房地产业引发系统性风险，确保房地产市场平稳发展。央行提出拓展“第二支箭”支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式过渡。
地方层面：深圳监管部门已经约谈部分银行要求加强经营贷转贷申请审查。惠州商品房限售年限从3年调整为1年。南宁、杭州部分银行房贷年龄期限延长。山东潍坊鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。
市场端：新房成交同比下降，苏州完成一批次土拍
销售端：2023年第7周，全国64城商品住宅成交面积345万平米，同比下降24%，环比增加3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1983万平米，累计同比下降25%。全国23城二手房成交面积为176万平米，同比增速82%，前值112%；年初至今累计成交面积822万平米，同比增速25%，前值16%。
投资端：2023年第7周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1340万平方米，成交土地规划建筑面积2482万平方米，同比增加36%，成交溢价率为4.2%。苏州开启2023年首批集中供地竞拍结束，6宗地块成交额83.9亿元，其中1宗触顶摇号、1宗溢价、4宗底价，中建三局连落两子，华润置地在31家单位中摇中园区湖西CBD地块，招商蛇口和建发房产分别竞得一宗地块。
融资端：国内信用债发行同比减少2023年第7周，信用债发行68.2亿元，同比减少47%，环比增加15%，平均加权利率3.23%，环比基本持平；海外债发行0.5亿美元。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
