本周新房成交同比由负转正，二手房成交同比保持高增。 土地市场环比量跌价升，溢价率同比上升。
核心观点
本周新房成交同比由负转正， 二手房成交同比保持高增。 43 城新房成交面积 431.6 万平，环比上升 8.2%，同比上升 2.6%， 同比增速较上周增加了 14.6 个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为 17.1%、 20.1%、 41.9%，分别增加了 43.4、 21.8、 23.9 个百分点。 15 城二手房成交面积 217.1 万平，环比上升 8.4%，同比上升 94.9%，同比增速保持高增；一、二、三线城市同比增速分别为 50.6%、 115.6%、 179.7%， 同比增速较上周变化了 4.0、 -3.1、-33.1 个百分点。
(资料图片仅供参考)
新房库存面积与去化周期均同比上升、环比下降。 14 城新房库存面积为 1.02 亿平， 环比下降 0.4%，同比上升 1.4%，去化周期为 15.8 个月，环比下降 0.2 个月，同比上升 3.1 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、 -1.0%、 0.0%； 去化周期分别为 13.1、13.8、 15.7 个月，环比变动分别为-0.1、 -0.1、 -0.2 个月。
土地市场环比量跌价升，溢价率同比上升。 百城土地成交建面 2461 万平方米，环比下降5.6%，同比下降 10.3%； 成交土地总价为 351 亿元，环比上升 7.4%，同比上升 86.9%；楼面均价为 1427 元/平方米，环比上升 13.8%，同比上升 111.4%；百城成交土地溢价率为 3.4%，环比下降 39.8%，同比上升 174.2%。
本周房企国内债券发行规模同环比均下降。 房地产行业国内债券总发行量为 97.6 亿元，同比下降 35.3%，环比下降 14.0%； 净融资额为-50.6 亿元。 其中国企国内债券总发行量为 97.6亿元，同比下降 25.5%，环比下降 10.8%； 净融资额为-6.0 亿元。 民企国内无债券发行；净融资额为-44.6 亿元。
板块收益有所下降。 房地产行业绝对收益为 0.7%，较上周下跌 0.2 个百分点；相对沪深 300收益为-1.0%，较上周下跌 1.2 个百分点。房地产板块 PE 为 13.29X，较上周上涨 0.10X。北上资金对电子、 公用事业和机械设备加仓金额较大，分别为 20.17、 18.97 和 16.38 亿元。对房地产的持股占比变化为下降 0.01%（上周为 0.00%），净买入 0.64 亿元（上周净买入-0.39亿元） 。
投资建议
2 月百强房企单月销售额同比增速时隔 19 个月首次回正，实现全口径销售额 5012 亿元，同比增长 12.5%（前值-31.7%）， 1-2 月累计实现全口径销售额 9179 亿元，同比降幅收窄至12.5%。 从高频数据来看，新房与二手房成交也出现了转好的迹象，最近两周在无春节因素干扰的情况下也出现了明显的回暖，验证了我们此前对于今年的“金三银四”仍然是最早出现复苏可能的判断。我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司。
2023 年政府工作报告中未提及“房住不炒”， 重点提及“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展” ，以及“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。 我们认为，一方面，重点关注改善优质头部房企的受困情况以及持续满足房企的合理融资需求；另一方面，体现了政府构建多层次住房体系的决心，合理的住房需求仍将得到持续的支持，尤其是新市民、青年人的住房需求，这或将利好一二线等核心人口净流入城市的住房新增量。
具体标的，我们建议关注三条主线： 1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情： 保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团； 2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企： 美的置业、金地集团、万科 A、绿地控股、龙湖集团、新城控股。 3）主题性投资机会，包括 REITs 相关、房地产渠道相关的标的，尤其是当前租赁住房政策利好下，存量资产成熟稳定、长期布局长租房、发行主体优质的房企： 光大嘉宝、华润置地、万科 A、龙湖集团。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧
