核心观点
新房：2月新房成交低位回升，同比增速转正。2月38城新房成交面积1252.4万平，环比+20.5%，同比+0.9%，同比增速较上月提升42.1pct，1-2月累计降幅收窄至23.8%。一、二、三线城市环比增速-4.1%、17.4%和-5.5%，同比增速-0.1%、10.4%和17.6%，一线城市降幅较上月缩小31.3pct，二、三线城市增速较上月提升54.0、39.5pct。市场有所复苏，主要因为节后需求的集中释放，以及去年同期基数略低。
具体来看，一线城市新房成交面积同比负增长，我们认为一方面与备案数据层面的延迟有关，另一方面2月北京、上海、深圳三个城市的供应量均处低位，供应量环比均下降，上海1月集中供应新盘，深圳预期3月新房入市较多。但一线城市整体市场热度并不低。其中，上海、北京热度延续，成交面积同比分别出现了7%和42%的正增长，上海由于供应下降，成交环比小幅回落；广深同比虽然仍有下降，但环比也都出现了小幅上涨，3月前两周广深新房成交面积同比增速均已回正。根据克而瑞调研，2月广州部分项目诸如荔湾广钢花城、黄埔星汇城等前期折扣力度收回，深圳个别网红盘周末到访量破3000组。因此我们预期一线城市新房成交面积3月同比将会转正。二线城市政策放开较多，市场需求持续释放。武汉、成都单月成交均破100万平，主要源于供应收缩和前期需求积累，其中武汉同环比涨幅分别高达106%、79%；杭州、厦门、福州因项目集中入市，成交面积同比分别增长83%、11%、51%。三线城市多以点状复苏为主，低能级城市前期市场持续低迷，依托于部分城市前期积压的刚需集中释放，本月整体涨势明显，其中惠州、扬州、南宁同比出现明显上涨，不过我们认为，部分三线城市需求集中释放后可能出现一定疲态，后续销售仍有缩量的可能。我们认为3、4月份高能级城市的“小阳春”仍会延续，但是全国数据由于弱三四线的修复较慢可能不会有太大回升。从我们跟踪的3月前两周数据来看，一线与二线城市新房成交面积同比增速持续提升，三线城市同比增速则有明显波动。
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二手房：2月二手房成交同比增幅显著扩大，由于政策对于二手房的倾斜以及近期挂牌量增加，多城普遍成交显著增加。2月14城二手房成交面积674.0万平，环比+60.5%，同比+135.2%，同比增幅较上月扩大147.3pct。一、二、三线城市环比增速77.3%、54.8%、64.9%，同比增速89.9%、152.4%、274.1%，增速较上月分别提升117.8、155.5、246.5pct。从具体城市来看，我们跟踪的所有城市二手房成交同环比增速均转正。2月多城二手房普遍成交大幅增加有以下原因：1）前期市场低迷、积压的刚需购房需求集中回流入市；2）部分城市实行“带押过户”后置换改善需求释放；3）信贷的持续宽松降低了客户的购房门槛。根据贝壳研究院，1月50城二手房价指数自2021年8月起连续17个月环比下跌以来首次止跌后，景气指数持续回升，2月贝壳经理信心指数超过50的信心荣枯线，二手房带看量与网签规模均有显著幅度回升。从多周的高频数据观察来看，我们认为，当前二手市场的修复具有一定的可持续性，部分城市二手房市场成交短期好于新房市场，后续或将反哺新房市场，带动整体销售的回暖。
库存与去化：2月整体库存情况在1月的基础上进一步好转，多数城市去化压力明显降低。截至2月底，我们跟踪的14城新房住宅库存面积为1.01亿平，环比-1.8%，同比-0.8%；去化周期为14.7个月，环比-0.3%，同比+21.7%。一、二、三线城市库存同比增速9.4%、-10.7%、-16.2%；去化周期分别为11.7、12.8和14.8个月，同比增速29.3%、21.1%、-4.6%。具体来看，超过7成城市库存环比小幅下降，上海、杭州、苏州去化周期在12个月内。
开盘去化率：20个重点城市平均开盘去化率高位持稳38%，与上月相比基本持平。从具体城市来看，2月各城市环比涨多跌少，上涨城市主要分为两类：1）北京、上海等前期热点城市，去化率在8成左右；2）前期低迷型城市，例如重庆、南京、郑州等，主要依托于前期积压的刚需集中释放。虽然天津、东莞、佛山等去化率暂未止跌，但是微观层面，已有客户到访量上升，客户转化率持增，项目折扣力度收回等市场企稳的苗头，后续预期也将在整体去化率层面有所体现。
土地市场：百城住宅类用地成交同比降幅收窄，溢价率同比提升。2月百城住宅类用地成交建面3103.2万平，环比-2.3%，同比-1.9%；楼面均价3564元/平，环比+73.6%，同比+18.8%；平均溢价率5.97%，同比提升2.18pct。2月北京、杭州、苏州等热点城市举行了四场土拍，受益于销售数据回暖带来的信心提升及土地质量的回升，整体溢价率水平均有所回升，但是从各城市内部情况来看，封顶溢价的仍然只是少数优质地块，多数普通地块仍是底价成交，如北京摇号和底价成交各占半数。
房企：从销售和拿地来看，房企经营面出现好转；但融资表现平平。1）2月单月全口径销售额同比增速时隔19个月首次回正。百强房企1月全口径销售额同比+12.5%（前值：-31.7%）；权益口径销售额同比+17.2%（前值-32.0%）。TOP20房企中七成房企单月销售额增速为正；35%的房企实现翻倍增长。单月销售额增长较快的为保利置业（479%）、越秀地产（353%）、华发股份（294%）、中海地产（144%）、华润置地（142%）、招商蛇口（124%）、中国金茂（102%）。保利置业首次进入TOP20榜单。2）2月百强房企拿地量同比增速回正；拿地强度有所回升。百强房企2月单月拿地金额同比+1.5%（前值-37.1%）；拿地强度19%，环比提升6pct。具体来看，2月拿地以头部央国企、优质区域型民企为主，华润置地、越秀地产、建发国际、滨江集团、招商蛇口分别为87、59、58、34、33亿元的拿地金额排名靠前，拿地强度分别为36%、44%、42%、31%、15%。我们认为，在政策宽松、销售回暖以及优质地块的加持下，接下来核心城市集中土拍热度会较22年有所上升。不过本月拿地量和拿地强度均回升并不意味着投资的复苏，整体的投资回暖仍需要观察以下三个方面的信号是否出现：a）城投平台托底是否有减少？b）参与土拍的房企数量是否增多？溢价率是否出现回升？c）民企的投资是否复苏？就现有情况来看，2月确有看到深耕型杭州民企拿地，但全国化的民企拿地强度并未出现明显回升。3）融资：债券信托融资表现平淡，增发配股积极，3-4月将迎来年内到期小高峰。2月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模合计448亿元，同比-0.4%，环比-15.5%，平均发行利率4.46%，同比+0.03pct，环比+0.01pct。虽然当前优质房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，融资规模仍处于较低的水平。主流房企中首开股份、保利发展、保利置业本月发行国内外债券规模较大，均超过20亿元，平均发行利率分别4.6%、2.3%、4.0%；万达发行海外债20.7亿元，发行利率11.0%。而在增发配股方面，本月万科、招商蛇口、大名城都宣布将非公开发行A股股份，同时福星和保利的A股增发也在推进中。除此之外，万科在3月2日就配售3亿股新H股与中信里昂证券订立了配售协议，整体看来近期房企配股融资仍然较为积极。23年国内外债券到期规模9455亿元，3、4月分别到期1004、1064亿元。
投资建议
由于前期政策传导效果反复低于预期，目前市场关注重点已经转到基本面数据的兑现上。不管是从百强房企的销售数据，还是从2月的高频数据显示的新房、二手房成交情况来看，销售都出现了转好的迹象，最近两周在无春节因素干扰的情况下也出现了明显的回暖，我们认为房地产销售前期的深度调整接近尾声。我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团、新城控股。3）主题性投资机会，包括REITs相关、房地产渠道相关的标的，尤其是当前租赁住房政策利好下，存量资产成熟稳定、长期布局长租房、发行主体优质的房企：光大嘉宝、华润置地、万科A、龙湖集团。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
