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商品住宅销售额同比增长，东部区域市场回暖进程较快
国家统计局发布2023年1-2月商品房行业数据。2023年1-2月，全国商品房销售面积1.51亿平，同比下降3.6%（2022年全年-24.3%）；1-2月商品房销售额1.54万亿元，同比下降0.1%（2022年全年-26.7%），其中商品住宅销售额同比增长3.5%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额同比增速分别为2.1%、-3.5%、-2.7%、-0.1%（2022年全年分别为-25.1%、-25.7%、-30.6%、-40.9%），东部区域市场回暖进程较快。整体来看，疫情封控结束需求释放叠加中央和地方政府宽松购房政策，2023年前两月销售数据降幅收窄，销售市场企稳复苏态势初显，但小阳春持续性仍需观察，市场全面恢复仍需时日。
新开工面积同比仍降，竣工面积同比企稳回正
2023年1-2月，全国房屋新开工面积1.36亿平，同比下降9.4%（2022年全年-39.4%）；其中住宅新开工面积0.99亿平，同比下降8.7%（2022年全年-39.8%），整体仍保持下降趋势，源于2022年品牌房企拿地减少，并且1-2月行业仍处于低需求、弱预期的状态，房企新开工意愿较弱。2023年1-2月，房屋竣工面积1.32亿平，同比增长8.0%（2022年全年-15.0%），其中住宅竣工面积0.98亿平，同比增长9.7%（2022年全年-14.3%），在疫情政策全面放松后，工程进度恢复正常，竣工面积同比增长，伴随保交付政策持续推进，我们预计2023年竣工数据将持续改善。
投资下行压力依旧，房企资金压力犹存
2023年1-2月，房地产开发投资额1.37万亿元，同比下降5.7%（2022年全年-10.0%），其中住宅开发投资额同比下降4.6%。开发投资数据承压一方面源于市场销售持续不及预期，降低了房企投资能力和投资意愿；另一方面投资拿地减少，导致开复工面积减少。我们预计在销售市场复苏预期下，短期内行业拿地面积、新开工面积有望修复，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力有望企稳。2023年1-2月，房地产开发企业到位资金2.13万亿元，累计同比下降15.2%（2022年全年-25.9%），其中自筹资金单月下降18.2%，企业资金压力犹存。
投资建议
伴随中央和地方宽松政策不断出台，1-2月商品房销售数据边际改善。2022年1-5月基数持续下行，低基数下后续销售数据有望持续回暖，我们认为伴随3-4月小阳春推盘高峰到来，2022年拿地积极的国央企货值会更充裕。板块贝塔依赖政策放松和房价波动，个股阿尔法来自销售增长和未来拿地利润率的回升。供给侧改革下，持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示：行业销售恢复不及预期，政策改善不及预期。
