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“芯屏器合”引领产业发展，城市发展潜力巨大。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个市辖区，长丰、肥东、肥西、庐江4个县，代管县级巢湖市。2022年，合肥市常住人口963.4万人，较上年净增16.9万人，全市生产总值（GDP）12013.1亿元，按不变价格计算，同比增长3.5%，高于全国0.5个百分点，与全省持平。合肥核心产业为“芯屏器合”四大战略性新兴产业。近年，合肥构建发展了“1331”市域空间战略，其中“新城中心”滨湖区是未来发展的热点区域。
政策调控松弛有度，整体保持协同。合肥市房地产政策发展整体与全国保持协同，从2000年以后开始着重大规模开发房地产，2010年出台限购政策，2014年取消限购政策，但是于2016年出台史上最严房地产调控政策，2022年持续发布了放松调控政策，预计会在短期内给成交量带来提升。合肥房地产市场区域差异较大，供给和需求方面存在错配，客户倾向于买面积较小，总价较低的房产。
春节过后，合肥刚需和改善都有回暖，其中改善回暖更显著，刚需并不显著。2022成交量较为平稳，但较前两年略有下降，成交均价稳中有升。从新房库存量来看，从2022年至今，库存量整体缓慢下降。节后至今合肥新房市场的回暖是脉冲式的，我们认为原因主要是去年疫情管控放松之后，叠加22年12月和23年1月的疫情扩散，所导致的累计需求的释放，未来是否可以持续还需要继续观察。
2022年合肥二手房成交量整体低于2021年，2022年5月合肥限购政策调整后，二手房购买者的数量已出现了一定的增长。2023年2月，二手房市场热度再次升高，达到了22年5、6月的成交量，但未来是否可以持续还需要继续观察。
土地市场较稳稳健，二季度前后或将迎来启动。2021年3月23日，合肥正式推行住宅用地“两集中”，2022年，合肥土地推出批次较去年增加，已供四批次，土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市，全年供地计划完成率超150%。预计2023年新房市场供应竞争将较为激烈，土拍热度或将有所降低。当地房企目前持中性偏谨慎的态度，预计在今年2季度之后，视前两季度销售情况开展后续拿地活动。
投资建议：作为2022年表现较好的二线城市，合肥市的土地市场一直呈现出较强的政策导向特点，土地推出节奏较为合理，房地产市场表现相对健康，未来，合肥将进一步向政务区、经开区、高新区以及肥西区域发展，一二手房市场与土地市场的结构性分化将进一步凸显。建议关注2022年土地市场中拿地积极的央企地产龙头保利发展。
风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。
