宏观专题内容摘要
地产走势可谓今年中国经济的“胜负手”，对今年经济增长率影响较大,我们对六个三四线城市进行了全方位的地产调研，调研对象包括房地产一线从业者、管理者与金融机构，希望能对三四线地产的压力与前景有更深刻的理解。
我们的调研主要有以下几点重要发现：
(资料图片)
三四线地产价格已经出现明显调整
大量三四线城市（包括内地省会城市）的二手房均价较最高点已经下滑超过20%，有些甚至超过30%
房价下跌对金融体系的影响相对有限
市场担心房地产大幅下跌，可能会引发系统性风险，从调研情况看按揭贷款整体风险可控，但微观上看，地产开发贷以及相关融资存在风险。
2023年融资平台债务违约风险值得关注
受到居民、企业去库存、以及土地储备去库存的影响，尽管地产销售在回升，但2023年大部分城市都很难再看到土地市场回升。而为了偿还债务，过去两三年地方政府的财政腾挪空间已经不大，因此，2023年一些脆弱地区融资平台的违约风险不降反升。
看好利率债成长股以及地产龙头股
房价大幅下跌意味着消费的回暖可能不及预期，地产投资的不确定性仍然较大，因此我们认为下半年有可能再度降息，我们继续看多利率债和成长股。前期房价下跌，地产销售复苏，若后续叠加供需两端政策发力，居民预期有望恢复。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。
其他值得关注之处
1）居民部门去杠杆的原因可能是长期的，需要为利率长期下行做好准备；2）住房资产保值的真相可能是教育等公共服务权益保值；3）为什么空置率较高的环沪某城市跌幅小于空置较少的内地省会？
风险提示：地产刺激政策延续性不及预期，调研样本有限，房地产销售平台数据失真
