国家统计局发布2023年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况。3月销售面积1.48亿平，同比增速+0.1%（前值：-3.6%）；开发投资金额1.23万亿元，同比增速-5.9%（前值：-5.7%）；新开工面积1.06亿平，同比增速-29.0%（前值：-9.4%）。
本次统计局所直接披露的销售、投资的同比增速，与我们根据今年的绝对值和2022年同期基数对比来手动计算的同比增速有所差异，从结构上看，主要是西部地区的增速有差异。我们推测可能是调低了西部地区的2022年1-3月的销售与投资数值。此次统计局所直接披露的2023年1-3月西部地区销售面积、销售金额、投资增速分别为-3.2%、0.2%、-12.3%，而我们根据去年的数据手动计算的增速分别为-8.9%、-4.9%、-15.2%。此次统计局所直接披露的2023年1-3月全国销售面积、销售金额、投资增速分别为-1.8%、4.1%、-5.8%，而我们手动计算的增速分别为-3.5%、3.0%、-6.5%。
以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。
【资料图】
核心观点
1.商品房销售：
销售持续改善，商品房销售额增速转正，其中住宅销售额出现双位数增长，符合我们此前的预判。1）商品房销售额增速转正。3月销售面积1.48亿平，同比增长0.1%，增速较上月提升了3.7个百分点；销售金额1.51万亿元，同比增长8.7%，增速较上月提升了8.8个百分点。3月处于需求持续释放期，核心一二线和强三线城市领涨，既有补偿性需求释放，也有政策利好叠加刺激市场信心修复。我们认为4月单月销售大概率仍能保持正增长的态势。2）从结构上看，住宅销售金额单月同比出现双位数增长。3月住宅销售面积1.29亿平，同比增长3.5%；住宅销售金额1.35万亿元，同比增长11.1%。3）销售均价基本回到2021年年中的水平。3月商品房销售均价10191元/平，环比下降0.2%，同比增长8.6%；其中住宅销售均价10505元/平，同比增长7.3%，从绝对值来看，基本回到2021年6-7月的销售均价水平。70大中城市3月住宅销售价格同环比增速分别为-1.4%和0.4%，环比已经连续两个月正增长，且增幅在不断扩大，下跌城市数量也从12月的55个显著下降至5个，下跌城市数量恢复至2021年5月的水平。当前房价基本已经走出了下跌的通道（70大中城市住宅销售价格环比增速在2021年9月-2022年12月曾连续16个月为负）。总体上房价回稳的趋势明显。我们认为，这主要是因为东部地区市场的较快修复带动全国商品房销售均价同比持续上涨。4）从区域来看，东部地区销售修复更快，销售面积同比增速转正。3月东、中、西部销售面积同比增速分别为7.2%、-10.4%、-1.8%，其中东部、西部地区较2月提升了9.4、2.5个百分点，中部地区降幅较2月扩大了5.0个百分点。我们认为以高能级城市为主的东部地区市场需求相对坚挺，其销售修复相对更具有可持续性。一季度累计全国商品房销售面积2.99亿平，同比下降1.8%；销售金额3.05万亿元，同比增长4.1%；销售均价10200元/平，同比增长6.0%。我们预计2023年全年商品房销售面积同比增速在0-5%。
2.房地产开发投资、新开工、竣工：
单月投资、新开工同比降幅扩大；东部地区投资降幅收窄。3月单月开发投资金额1.23万亿元，同比下降5.9%，降幅较上月扩大0.2个百分点；从区域来看，以核心城市为主的东部地区降幅相对最小，且降幅收窄，一方面东部地区仍是房企投资的重点地区；另一方面，东部地区销售热度相对较高，房企或为增加供货加快该地区的开工。3月东、中、西部投资额同比分别下降3.1%、6.6%、12.9%，其中东部地区降幅较2月收窄了0.4个百分点，中、西部地区降幅较2月分别扩大了0.7、1.2个百分点。在房企新开工、拿地意愿均偏弱的情况下，房地产开发投资额难出现改善。一方面是受到销售恢复节奏的影响，一季度全国销售虽然有所修复，但市场对其可持续性存在分歧，投资端的改善通常在销售端确定改善后一个季度左右出现；另一方面整体供应节奏的影响。3月新开工面积1.06亿平，同比下降29.0%，降幅较上月扩大19.7个百分点，新开工体量依旧为2016年来的同期最低值。一季度累计投资2.60万亿元，同比下降5.8%；累计新开工面积2.41亿平，同比下降19.2%。我们预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为3%、5%。
竣工持续改善，单月同比涨幅超过三成。3月竣工面积6244万平，同比增长32.0%，增速较上月大幅扩大了24.0个百分点，一方面受去年同期低基数的影响，另一方面各地项目保交付持续推进。一季度累计竣工1.94亿平，同比增长14.7%。我们预计2023年竣工面积增速或达7%。
3.开发商资金：
房企到位资金单月同比增速转正，贷款宽松及销售回款改善是主因。3月房企到位资金1.34万亿元，同比增长2.8%（前值：-15.2%）。1）房款7490亿元，同比增长15.8%（前值：-12.7%），受益于销售改善，定金及预收款、个人按揭贷款同比分别增长13.5%、20.0%，增速较2月分别提升了24.9、35.3个百分点。定金及预收款/个人按揭贷款的比值下降到1.78，从侧面反映了整体首付比例的下降以及银行放款速度的提升。根据贝壳研究院数据，3月百城首套房贷利率为4.02%，环比下降2BP，同比下降131BP;二套利率为4.91%，环比持平，同比下降69BP；平均放款周期为21天，环比缩短7天，是2019年以来最快的放款速度。3月居民新增中长期贷款6348亿元，同比多增2613亿元，绝对值创下历史同期新高。2）非房款5887亿元，同比减少10.1%（前值：-17.5%），主要是受益于贷款的增加。国内贷款同比增长6.1%，增速较2月提升了21.1个百分点。自筹资金降幅17.4%，降幅较2月仅收窄了0.8个百分点。一季度房企到位资金3.47万亿元，同比下降9.0%。我们预期房企资金环境将受政策影响会继续改善，叠加销售回暖带来的房款的回升，到位资金将逐步修复。
投资建议
今日在一季度国民经济运行情况举行发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示“二季度经济增速可能比一季度明显加快”，“随着刚性和改善性合理住房需求的释放，房地产销售出现积极变化，房地产开发投资也有望逐步企稳”，对地产和经济修复预期向好。从数据上，我们也看到2023年3月销售端持续改善，尤其高能级城市市场回暖表现出一定的可持续性。我们认为，随着经济发展动能逐步修复，居民对房价、收入、就业的预期将持续改善，继续带动购房需求回升，行业销售改善的持续性得到进一步巩固后，预计投资端也将有所回升。
具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
