房地产行业周报（2023年第19周）：销售复苏波动，城市表现分化

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本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数下跌1.75%，跑赢大市0.22pct，在31个板块中排第15位。

行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积332万平米，环比+101.3%，同比+25.5%，整体市场热点较上周有所回暖。区分城市等级来看，一线城市商品房成交面积75万平米，环比+100.6%，同比+64.6%；二线城市商品房成交面积195万平米，环比+121.2%，同比+22.7%；三线城市商品房成交面积61万平米，环比+57.2%，同比+3.0%。与去年同期相比，一线城市新房市场涨幅显著高于二三线城市。我们重点监测的14城二手房成交面积219万平米，环比+198.4%，同比+55.0%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积41万平米，环比+201.7%，同比+20.4%；9个二线城市二手房成交面积168万平米，环比+200.2%，同比+69.4%；3个三四线城市二手房成交面积10万平米，环比+162.6%，同比+24.1%。库存方面，我们重点跟踪的11城中，莆田库存面积环比下滑3.1%，上海环比上涨3.5%，杭州环比上涨2.1%，其余城市库存面积环比基本保持稳定，去化仍以杭州及上海表现最佳，上述两个城市3个月移动平均去化月数分别为2.43个月、4.42个月。土地市场，本周一线城市成交地块4宗，平均溢价率14.54%；二线城市成交地块64宗，平均溢价率7.33%；三四线城市成交地块358宗，平均溢价率7.21%。较上周成交数量及溢价率均有所增加。

本周政策情况：本周住建部及国家市场监督管理局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，针对住房买卖及租赁经纪服务费用进行规范。贵州省住房和城乡建设厅发布关于公积金及贷款的两则通知，对于公积金提取及购房贷款最高额度进行调整。郑州市印发《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》（郑公积金〔2023〕23号），对于满足条件的购房者可预提住房公积金支付购房首付款。

重点公司跟踪：本月截至目前，我们跟踪的重点企业中，除国央企外，混合制企业金地集团及万科亦有投资拿地，所获取地块基本均位于一线及核心二线城市。本周万科发行了2023年度第二期中期票据，融资利率为3.1%。招商蛇口拟通过发行股份购买深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油（集团）有限公司24%股权、招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司2.89%股权，并向包括招商局投资发展在内的不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金。

投资建议：本周贵州省及郑州市发布了公积金相关放松政策，“房住不炒”下的“因城施策”仍是政策的主要方向。销售表现上，由于五一假期期间的销售表现整体不及预期，本周在低基数效应下，新房及二手房成交环比均出现较大幅度上涨，充分说明目前行业复苏轨迹波动的特征。城市与板块之间仍然分化明显，一线城市成交地块溢价率显著高于二线及三四线城市；从拿地情况来看，本周万科及金地均于土地市场有所斩获，获取地块分别位于西安、成都及南京，均为核心的一二线城市，一方面说明企业投资仍然较为谨慎，另一方面也说明一线及核心二线城市仍然是房企拿地重点区域，未来核心区域将会是房企竞争的主要战场。在上述背景下，我们认为前期在核心一二线城市布局较多的房企、以及在融资端具备更强信用优势的房企将会拥有更强的竞争优势，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团。

风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等

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