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房地产行业2022年年报及2023年一季报综述:业绩持续承压,企业分化明显

2023-05-16 10:18:57      来源:研报中心


(资料图)

核心观点

行业基本面未见明显好转,企业集中度仍在提升:2022年全年商品房销售额及销售面积分别同比下降27%、24%;2023Q1略有所回暖,分别同比上涨4%、下降2%。销售回暖持续性有待观察。开发投资表现仍然低迷,2022A&2023Q1房地产开发投资额分别同比-10%、-6%。新开工及施工端表现疲软,2023Q1新开工面积及施工面积累计同比增速分别为-19%、-5%。而受益于保交楼等政策,竣工端表现相对良好,2023Q1竣工面积累计同比上涨15%。企业集中度进一步提升,2022A&2023Q1中指研究院统计的TOP10房企销售金额占TOP100房企总销售金额的比例分别为40.9%、42.2%,头部房企市占率仍在提升。

业绩持续下跌,盈利能力仍承压,国央企表现优于混合制及民企:我们统计的39家样本房企2022年营收首度出现负增长,同比下跌9%;2023Q1营收同比-1%,跌幅较上年全年略微收窄,但仍然下跌。利润表现方面,2022A&2023Q1归母净利润同比分别下跌-235%、-34%;剔除已出现违约的企业后,归母净利润同比仍然分别下跌-67%、-18%,跌幅显著高于营收下跌幅度。同时,利润率下行趋势并未改变,样本企业2022A&2023Q1总毛利率分别为17.1%、16.6%。值得注意的是,国央企在行业下行周期业绩表现更加稳定,2022A&2023Q1营收同比分别下跌1%、1%,而同期混合制企业及民企同比分别下跌13%、2%;此外,在利润率方面明显国央企也高于混合制及民企。

资金状况承压,强信用企业优势明显:2022A&2023Q1样本房企现金流分别净流出1458亿元、118亿元,资金持续流出,资金状况仍然承压。强信用的国央企销售表现显著优于其他企业,2023Q1样本国央企销售金额同比+50%,而剔除已违约的企业后,混合制及民企同期销售金额同比仅+12%。虽然行业整体拿地力度均在减弱,但国央企在投资上表现仍然相对积极。从拿地成本来看,样本房企拿地平均溢价率从2021年的14.52%降至2022年的3.62%。融资端并未出现显著的改善,2022年样本房企发行债券及取得借款收到的现金同比-21%,降幅仅比2021年收窄2pct。区分企业性质来看,样本国央企2022年发行债券及取得借款收到的现金同比降幅较2021年收窄6pct,即使剔除掉违约房企,混合制及民企该指标降幅仍然较2021年扩大了5pct,国央企拥有明显的融资优势。

行业持续出清,国央企相对稳健:受行业政策、经济环境等多重因素影响,样本企业资产、负债及所有者权益均出现下滑,且于2022年首度出现总资产规模的负增长,总资产规模同比下跌6%。区分企业性质来看,国央企规模下滑速度明显低于混合制及民企,2022A&2023Q1样本国央企总资产规模分别同比上涨0.5%、1%,而同期混合制及民企同比-9%、-1%,分化明显。负债端亦出现企业分化,国央企杠杆水平较低,在融资上拥有更为灵活的空间。

投资建议:国央企及头部企业由于前期更为稳健审慎的经营,在本轮行业出清过程中拥有更强的竞争优势。在行业没有高增速的情况下,融资端及消费者短期对信用较弱的房企不会出现根本性的态度转变,长期来看,行业集中度提升更是利好优质的国央企及头部企业。建议关注:保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、华发股份、建发股份等。

风险提示:销售修复不及预期、政策超预期收紧、信用风险持续蔓延等。

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