房地产REITs周报：近年购物中心新开业规模如何？

(2023.6.4-2023.6.9)

商业竣工同比增速已由负转正

全国商业营业用房累计竣工面积同比增速已在2023年3月由负转正，因而今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。2022年，全年共开业366个购物中心，我们筛选了大悦城、华润置地、龙湖集团等房企作为样本房企，2022年9家房企新开业购物中心共有93个，二线城市为房企购物中心主要布局城市。根据赢商网数据和我们的假设测算，2023年有望开业365个购物中心。

(资料图)

从全国层面看，商业用房的累计竣工面积同比增速已在2023年3月转正，今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。2012-2019年，我国商业用房累计竣工面积维持在1亿平方米以上，其中2017年达到12670万平方米，是近十年的巅峰；受到疫情等因素的影响，2020年以来，我国商业用房累计竣工面积不及1亿平方米，尤其2022年我国商业用房累计竣工面积降至6800万平方米，同比降幅达到22%。在疫情因素的影响逐渐削弱下，今年商业用房累计竣工面积同比增速触底回升，2023年3月同比增速成功由负转正。

我们梳理了前期购物中心样本房企（参考2023年4月23日《上市房企购物中心规模如何——REITs周报》）2022年新开业购物中心数量，根据上市公司公开披露口径，2022年9家房企共新开业93个购物中心，较2021年的114个减少21个。4家房企开业购物中心，万科开业数量最多（包括社区商业），为25个，新城控股、龙湖集团、华润置地分别开业15个、15个、13个购物中心。

我们整理了如上部分房企2022年新开业购物中心所在城市及城市能级，发现各家房企均在二线城市有所布局。3家房企在一线城市有新开业购物中心，分别为华润置地（北京）、中国海外发展（北京）、招商蛇口（上海）；宝龙商业、招商蛇口分别在三线城市、四线及以下城市有新开业购物中心。

根据赢商网预计，2023年全国购物中心拟开业数量有588个。根据2017-2022年购物中心拟开业数量和实际开业数量而计算得出的实际开业率，2017-2019年实际开业率保持在50%以上，2020年和2022年均受到疫情等因素影响，实际开业率较上一年下滑较多，2022年实际开业率仅为40.89%。考虑到2023年疫情影响因素削弱，餐饮等消费有所复苏，购物中心开业意愿或较往年恢复，若2023年实际开业率达到疫情前2017-2019年实际开业率的平均水平62.13%，则2023年预计实际开业量或达到365个，或与2022年基本持平。

本周REITs指数跑输上证综指

本周，中证REITs指数（收盘）下跌0.624%，REITs指数下跌0.036%，上证综指上涨0.041%，国债指数上涨0.049%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌7.23%，REITs指数下跌6.33%，上证综指下跌1.25%，国债指数上涨0.37%。根据我们的统计测算，截至2023年6月9日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.09；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.18。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.09%，特许经营权类REITs下跌0%。滚动4周，产权类REITs下跌7.04%，特许经营权类REITs下跌5.91%。整体看本周特许经营类REITs指数表现强于产权类REITs指数。

交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高。

我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年6月9日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到11.27%；估值收益率最低的是华安张江光大REIT，仅3.09%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，均在6%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均不高于5.7%。

投资建议：全国商业营业用房累计竣工面积已在2023年3月由负转正，因而今年购物中心建成面积有望增加，新开业购物中心数量有望恢复。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。

风险提示：购物中心开业率不及预期、政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期

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