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2023年1月房地产数据点评:市场表现平淡,静待信心重筑

2023-02-03 11:09:28      来源:研报中心

事项:

2023 年 1 月收官, 百强房企销售拿地榜单、 30 城商品房成交、 300 城住宅用地成交等数据均已出炉。国信地产观点: 1) 1 月房地产销售尚未回暖, 主要受春节假期及供给端发力不足影响。 2) 1 月土地市场依旧冷淡, 一方面核心城市供地工作尚未开展, 但归根到底是房企投资意愿不足。 3) 需求端政策有望发力,多城限贷、 限购放松空间还很宽裕, 4) 投资建议: 高层对房地产的支持态度愈发明确, 后续需求端政策跟进力度无须担忧, 静待居民和房企信心重筑。 我们看好三条主线: ①久经考验的优质房企; ②接近“上岸” 的困境反转型标的; ③受地产拖累的物业板块。 核心推荐保利发展、 招商积余。 5) 风险提示: ①后续政策落地不及预期; ②疫情等因素致行业基本面超预期下行; ③房企信用风险事件超预期冲击。

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【资料图】

1 月房地产销售尚未回暖, 主要受春节假期提前及供给端发力不足影响

根据克而瑞百强房企销售榜单, 2023 年 1 月, 百强房企全口径销售额 3994 亿元, 同比-31.7%, 较 2022 年全年的-42.3%收窄 10.5 个百分点, 但较 2022 年 12 月的-31.0%扩大 0.7 个百分点。 从绝对额看, 1 月百强房企销售额已降至 6 年来最低水平。 从房企维度看, 去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好。

1 月销售并无明显回暖迹象, 主要因为: ①2023 年春节时间较早, 回顾 2021 年、 2022 年春节所在的 2 月也是当年销售低谷。 ②各地楼盘以顺销为主, 并未进行大规模加推, 且折扣力度基本延续前期优惠。 我们相信, 随着疫情影响减弱、 经济活动恢复常态、 需求激活政策出台, 购房者的信心也会逐步重筑。

1 月土地市场依旧冷淡, 一方面核心城市供地工作尚未开展, 但归根到底是房企投资意愿不足

根据克而瑞拿地金额百强榜单, 2023 年 1 月, 城投企业拿地金额占 50%, 规模相对较小的本土民企占 31%,而销售百强榜单上的房企在 1 月基本未发力, 主要由于头部房企聚焦深耕的核心城市供地工作尚未开展。根据中指院数据, 2023 年 1 月, 300 城住宅用地成交面积为 1312 万㎡, 同比-55%, 较 2022 全年-31%扩大25 个百分点, 较 2022 年 12 月的-9%扩大 46 个百分点; 300 城住宅用地的成交溢价率为 3.88%, 自 2021 年下半年以来一直保持低位。

土地市场热度较低, 归根到底还是房企的投资意愿不足: ①销售回款是房企最主要的资金来源, 销售不振使得房企现金流压力较大; ②销售预期弱, 房企新开工及推盘意愿不强, 土储消耗也慢。 根据统计局数据,2022 年, 全国固定资产投资同比增长 5.1%, 而房地产开发投资却下降了 10%, 已成为实质性拖累项; 房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降了 39%和 15%, 且绝对值均已经创下近十年新低, 对产业链上下游均造成了较大负面影响。

需求端政策有望发力, 多城限贷、 限购放松空间还很宽裕

自 2022 年 11 月以来, 包括第二三支箭、“金融 16 条”、《改善优质房企资产负债表计划行动方案》 等房企融资端政策几乎应出尽出, 但只能暂时缓解房企资金紧张的局面, 要想彻底破解困境, 关键还看销售提振,而目前多城需求端限贷、 限购政策放松空间还很宽裕。

限贷政策端, 首付比例、 贷款利率都有调节的空间。 随着 1 月首套房贷利率下限放宽政策常态化、 且设立了相对宽松的退出机制后, 以统计局 70 城口径, 2023 年 Q1 适用政策的城市总数为 45 个, 较 2022 年 Q4适用城市数量 23 个几乎翻倍。 限贷政策的放松, 能减轻更多居民购房贷款压力, 有利于释放需求。

限购政策端, 边际优化的空间更大。 目前 70 城中, 有 35 个城市针对不同人群、 区域、 面积段实施限购。而从高层“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求” 的表态出发, 这些限购约束均有放松的可能。

投资建议:

2023 伊始, 销售、 土地市场表现平淡, 但高层对房地产的支持态度愈发明确, 行业迎来政策面、 舆论面持续友好的阶段, 后续需求端政策跟进力度无须担忧, 静待居民和房企信心重筑。 我们看好三条主线: ①久经考验的优质房企; ②接近“上岸” 的困境反转型标的; ③受地产拖累的物业板块。 核心推荐保利发展、招商积余。

风险提示:

1、 后续政策落地不及预期; 2、 疫情等因素致行业基本面超预期下行; 3、 房企信用风险事件超预期冲击。

关键词 土地市场 个百分点 住宅用地

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