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行业政策：增信心、防风险、促转型，2023年政策发力可期
2022年房地产行业低迷态势未有明显改变，在中央经济工作会议精神的统领下，2023年住建部和金融监管部门均明确了2023年的政策思路。住建部从行业发展出发，提出“增信心、防风险、促转型”的工作主线，金融监管部门从风险防范出发，力求以保交楼为切入点，促进房地产与金融正常循环。在“房住不炒”的基础上，我们认为需求端政策可能的方向在于一线城市定向放松对刚需和改善性需求的限制，二线及以下城市使用常规政策工具箱之外的政策或者一定程度允许突破现有政策框架，供给端政策的重点在保交楼、改善优质房企资产负债表和持续化解行业资金链断裂风险三方面。
住宅市场：“返乡置业”成色不足，“小阳春”或仍可期待
从我们监测的40城数据来看，1月全国商品住宅销售面积为1292.3万平米，同比下行29.3%，环比下行33.9%。
总体而言，春节月一二线城市市场形势变化不大，只不过因为季节性因素下行幅度加大，而三四线城市“返乡置业”不太明显，2023年面临的压力较大。展望未来，随着疫情政策的优化、需求政策的释放以及保交楼工作的持续推进，此前压制购房信心的诸多因素已出现了一定程度的好转。在没有其他大的负面因素出现的情况下，居民的购房信心在2023年预计将持续修复，带动整体地产销售在2023年逐渐企稳回升，基本面较好的一二线城市“小阳春”的仍然值得期待。
土地市场：开年成交季节性回落，集中供地制度再调整
2023年1月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积达3516.2万平米，推出土地宗数达847宗，分别同比减少51.7%和40.1%。受到春节假期的影响，政府的供应亦有所减少，整体供应的面积出现较为明显的下滑。成交方面，1月成交呈现出“量跌质优”的特点。一方面各大核心城市的供地普遍未开始，整体成交规模明显下台阶；另一方面，地方政府也拿出了相对较为优质的土地，少数地块引发开发商的积极竞拍，推高了市场的整体热度。2023年1月监测城市宅地成交总建筑面积为3279.8万平米，同比和环比分别下滑54.3%和88.9%。和往年一样，开年1月的成交规模环比下滑明显，叠加春节假期等因素的影响，1月成交明显萎缩，成交规模明显下台阶。
随着土地市场热度的持续下滑，发端于过去市场火热时的集中供地制度亦相应的发生变化。近日，自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，提出要“在详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告”，预计未来各城市都会逐步优化调整一年仅三次的集中供地。我们认为，如果能够灵活选择时间进行供地，有利于降低区域之间的竞争烈度，预计对于土地市场的成交也会起到正向作用。此外，在政策优化后，地块条件成熟即可上市交易，无需等待，也有利于提升供地效率。
企业表现：开年销售低迷，海外融资曙光初现
投资方面，2023年1月，受到春节假期等因素的影响，房企拿地规模明显萎缩。1月房企拿地总金额同比下降49.2%，环比下滑91.5%。拿地平均溢价率4.6%，溢价率有所回升。受到疫情等因素的影响，2023年1月单月TOP200房企总销售额仍然同比下降26.4%，环比下降42.1%，地产销售远未恢复。融资方面，尽管监管当局释出的“三支箭”政策给予了优质民营企业较大的支持，但从境内债发行情况来看，其实质性支持作用可能有限。如龙湖自2022年11月至2023年1月总债券发行规模仅为20亿元。相对于企业本身庞大的负债，发债的规模杯水车薪。在这种情况下，企业仍需积极自救，以平稳度过2023年的债务高峰期。海外债方面，海外债新发“破冰”，万达和越秀相继发行海外债，境外投资人对于中资地产债主体的信心有所回升，海外债融资曙光初现。
