事件：2023年2月20日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.65%，5年期以上品种报4.30%，均与上次相同。
解读如下：
一、2月LPR报价保持不变，主要原因是2月MLF操作利率不变，且近期银行边际资金成本有所上升，报价行压缩LPR报价加点动力不足；与此同时，各方也在密切关注楼市能否随经济回升而企稳回暖。2月LPR报价已连续第6个月保持不动，我们分析主要有以下原因：首先，2月MLF操作利率未发生变化，这意味着当月LPR报价基础未发生变化；更为重要的是，受贷款高增、经济回暖预期升温等因素影响，近期市场利率上行较快。其中，进入2月以来，短端利率DR007多数时间运行在央行7天期逆回购利率上方，商业银行（AAA级）1年期同业存单到期收益率均值也较上月同期上行0.1个百分点。这意味着银行边际资金成本上升，报价行压缩LPR报价加点的动力削弱。
(资料图)
其次，伴随感染高峰过去，当前宏观经济正在展开一轮较快反弹过程。其中，春节消费旺盛，1月PMI指数全面大幅回升至扩张区间，且具有较强的可持续性。当前各方正在观察楼市能否随经济反弹而回暖。最新数据显示，1月70个大中城市新房和二手房价格环比降幅均较上月有所收窄，部分城市房地产市场活跃度上升较快。另外，2022年11月13日监管层推出金融支持房地产16条，2023年1月5日首套住房贷款利率政策动态调整机制出台，这些政策对楼市走向的影响也需要进一步观察。
最后，在本轮房地产下行周期中，商品房销量和房地产投资同比出现两位数下滑，但全国房价整体降幅较小。最新数据显示，1月70个大中城市新房和二手房价格同比分别为-2.3%和-3.8%，降幅均与上月持平。这意味着当前市场预期较为稳定，也为政策有序调整提供了空间。
二、2月LPR报价持稳，短期内实体经济融资成本大幅反弹的可能性不大。
当前经济转入回升过程，但基础仍不牢固，短期内仍需要将企业融资成本和个人消费信贷成本保持在低位，为经济修复创造有利的货币金融环境。我们认为，这是2月以来央行持续实施“天量”逆回购，遏制市场利率快速上升势头的原因。类似地，尽管2月LPR报价保持稳定，且1月信贷投放规模大幅上升且创出历史新高，但在去年12月降准、以及去年9月存款利率普遍下调推动下，今年上半年实体经济融资成本仍有望保持在低位，出现类似近期短端市场利率大幅反弹的可能性不大。其中，2月新发放企业贷款加权平均利率将继续停留在历史最低点附近，新发放个人消费贷款和居民房贷利率还有望延续小幅下行势头。
三、为推动楼市尽快企稳回暖，后期5年期LPR报价有一定下调空间。
高频数据显示，进入2月以来，30个大中城市新房销售数据继续处于低位。这意味着尽管1月房价环比跌幅略有收窄，部分城市二手房市场升温，但可能主要是去年12月感染高峰、今年1月春节期间形成的滞后需求释放所致，楼市低迷局面未发生根本变化。我们认为，就宏观经济而言，除疫情带来的冲击外，房地产低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线。接下来为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在。这也是上半年稳增长、防风险的一个主要发力点。
另外，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间。央行最新数据显示，2022年12月新发放居民房贷加权平均利率为4.26%，已低于此前于2009年9月创下的有历史记录以来的最低水平（4.34%）。但无论是与同期企业贷款利率相比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。与此同时，在经历了2022年的持续下调后，多地房贷利率已降至5年期以上LPR报价决定的最低值附近。接下来为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，需要5年期以上LPR报价先行下调。
最后，伴随银行存款利率下行，当前具备适度下调5年期以上LPR报价加点的条件。2022年9月15日起国有大行启动新一轮存款利率下调，其他银行随后跟进；整体上看，此轮存款利率下调幅度明显大于2022年4月的首次存款利率调整——后者是2022年5月5年期以上LPR报价单独下调0.15个百分点的一个重要原因。我们判断，尽管近期市场利率上升较快，但结合存款利率走势来看，后期5年期以上LPR报价仍有一定下调空间，能否落地主要取决于楼市走向。从利率互换报买价走势来看，市场对5年期以上LPR报价有10个基点（0.1个百分点）的下调预期。我们判断，上半年5年期以上LPR报价仍有可能下调0.1至0.15个百分点。这将带动新发放居民房贷利率更大幅度下调，进而助力楼市在年中前后出现趋势性回暖势头。换句话说，尽管上半年政策利率(MLF利率)下调的概率不大，但针对房地产的定向降息有可能落地。
