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核心观点
城市宏观：拥有全省最长海岸线，未来发展潜力较大。霞浦县为福建省宁德市下辖县区，下辖3个街道、6个镇、6个乡。海岸线长505公里，占全省的八分之一，居全省之首，素有“中国海带之乡”、“中国紫菜之乡”等美誉。霞浦人口数量稳定，2021年末霞浦县户籍人口为54.93万人，常住人口为47.70万人，较2020年末增加1000人。2005-2021年霞浦常住人口数量较为稳定，保持在46-47万。2020年霞浦城镇化率突破60%，随着城区人口集中度增加，以松山街道（滨海新区）为中心发展的房地产市场发展前景良好。2022年霞浦县GDP达353.7亿元，同比增长13.6%，位居宁德市第四位。第三产业已成为霞浦支柱产业。
房地产市场：1）城市规划：老城区西面与北面环山土地供给受限，“东扩、南移、面海”城市发展战略将成为霞浦房地产发展大趋势。霞浦县目前在售楼盘有11个，其中5个位于滨海新区，5个位于东部新城区，1个位于西部老城区。随着学校、医院、商业配套设施的完善、大型房产公司的入驻及充足的土地存量，霞浦未来以滨海新区为发展中心并向东扩张的规划蓝图已清晰可见。2）新房成交：受疫情阶段性复发的影响，2022年霞浦楼市总体呈现疲软之势。2022年霞浦商品房销售27.4万平，同比下降55.1%；商品房销售额25.8亿元，同比下降55.5%。根据我们的调研，2022年12月底至2023年1月底返乡置业潮的热度明显回升，新房日成交量同比增长超过100%。3）房价：受疫情间断性爆发影响，霞浦房价自2022年10月起持续下挫，房价于12月达到当年最低水平，新房8376元/平，二手房为9583元/平。随着疫情全面放开及房地产利好政策的持续加码，2023年1月新房房价8561元/平，环比增长2.2%，二手房房价9655元/平，环比增长0.8%。4）购房客：新房购房客中外来人口仅约占5%，本地购房者约占95%，其中以投资为目的的购房者约两成，剩余八成购房者均以满足刚需、刚改为目的购置房产。二手房购房客主要以本地人为主，多为满足小孩入学要求购房，成交的二手房多集中在新城区。5）开发商格局：现阶段霞浦楼市目前形成了以建发、世茂、碧桂园为代表的房企，以及本地行业龙头中茵相竞争的格局。中茵旗下的楼盘是霞浦县最为热门的，其产品线覆盖最广，二手房的价格也最高。目前霞浦在售11个楼盘中，有4个属于中茵集团旗下，新房销售中超过50%的交易为中茵旗下产品。
政策：2022年利率水平显著下降，霞浦目前暂无限购、限售、限签政策，已有政策主要为限价和限贷政策：1）限价：全县楼盘的销售价格可根据不同户型浮动，但楼盘整体销售均价不得超过8700元/平；2）限贷：首套和二套房贷利率无差别，均为4.3%。名下无房无贷的购房者首付比例为20%，如购房者名下拥有一套房且有贷款则首付比例上调30%，名下拥有两套房的购房者首付比例为40%，但其必须在购房前至少结清其中一套房贷。
土地市场：2022年供应土地6宗，其中居住用地3宗，涉宅面积16.2万方，仅成功交易1块土地，揽金5.1亿，楼面均价3725元/平，相比于2021年无涉宅用地流拍，2022年流拍率显著上升，高达66%，反映出开发商对霞浦房地产市场的短期信心受挫。
项目调研：此次我们调研了中茵·外滩云玺和世茂·滨海广场两个项目，分别位于霞浦未来发展潜力较大的滨海新区和新城区。1）中茵·外滩云玺：与县医院新院和滨海小学为邻，周边商圈完成度高，销售均价为9350元/平，粗算静态毛利率约为37%。受疫情管控政策的影响，该项目自2022年6月开盘后销售较为缓慢，当前去化率约为30%。该项目2022年6-11月日均去化约1-2套，自2022年12月底疫情管控逐步放开起，日均去化显著上升，约为6-8套。春节期间，项目热度高涨，日均去化约为10-20套；2）世茂·滨海广场：靠近霞浦一中、九大馆、公交总站等一系列精华地区，以周边天然的自然环境为招牌，项目于21年9月开盘，大部分销售集中在2021年年尾和2022年上半年，销售均价9600元/平，整体去化率约95%，粗算静态毛利率约为24%。今年春节期间购房的热度有所恢复，项目售楼部的访客量大幅提升，但因为该项目当前是尾盘，房型有限，客户的选择较少，整体销量相对于去年春节并没有明显的改善。
