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核心观点：
政策支持力度提升，公众关注提高，REITs试点范围有望扩大到长租房、商业地产等领域。近年来，相关监管部门、主管部委积极探索、加大力度推进我国公募REITs发展。展望2023年，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，资产类型、原始权益人类型、投资者类型有望进一步多元化，REITs市场资产转让、税收等相关制度也将进一步规范和完善，REITs生态体系逐步建立，多层次REITs市场建设不断推进。
REITs取得基础设施项目的完全所有权或经营权，为封闭式运作基金，属于优质投资资产。交易结构采取“股+债”模式，具有如下优势：1）盘活存量资产，改善负债水平，降低企业杠杆率；2）高分红比，现金流稳定，将90%的基金年度可分配利润用于分配，投资回报良好；3）期限较长，适合长期投资，封闭式基金，仅可通过转让退出；4）底层资产类型丰富，包含产业园、仓储物流、高速公路等一系列基础设施。目前有25只公募REITs发行，涉及六大基础设施板块，划分产权与经营权类，底层资产优质，运作情况较好。
产业园区REITs与保租房REITs底层资产的收入来源主要为租金，绝大部分原始权益人为国资。产业园区REITs底层资产的出租率均较高，单位租金与城市能级有关，租户集中于科技、制造、医药等行业，承租能力较强。产业园的主要盈利来源于租金收入、物业服务、停车位出租三方面，其中租金收入占比最大。22年上市的产业园REITs资本化率高于首批，基本在5%以上。8支产业园REITs中，7支的原始权益人为国资背景，增加收益稳定性，拥有其他同类产业丰富，协同能力强，有进一步扩募基础。目前市场共有四单保租房REITs产品，各保障房项目规模、运营成熟度不同，配备业态有差异，收入来源超九成来自租金收入，出租率均达到较高水平（>90%），城市能级差异导致平均租金差异较大，原始权益人均与地方公共部门有着较为紧密联系。
产权类REITs在一级市场认购中表现优于特许经营权类。从投资者类型来看，目前公募REITs的主要投资者仍是机构投资者。已发售的25支公募REITs中，几乎超过90%的配额通过向机构投资者配售完成，公众投资者认购相对来说只占据较少部分。从认购活跃度来看，首批9支公募REITs的认购倍数整体不高，平均值为8.22，伴随着REITs基金的有序扩募和良好表现，后续发行批次的认购活跃度显著高于首批REITs，平均认购倍数达到93.59。分REITs类型来看，产权类REITs认购倍数高于特许经营权类REITs。
REITs公募基金二级市场表现优异，跑赢其他指数，市场活跃度逐步提高，投资回报相对较高。中证REITs指数跑赢上证指数、沪深300、中证500以及5年国债全收益，收益率达到5.83%。产权类REITs指数优于特许经营权类REITs指数，分板块来看，能源基础设施板块REITs表现最好。REITs市场活跃水平不断提高，产业园REITs活跃度最高。REITs产品收益情况普遍较好，较大部分REITs取得正收益。从估值分析，REITs公募基金市场存在一定程度的溢价情况。
投资建议：随着政策支持及REITs交易规则及配套政策法规更加完备，预计2023年公募REITs市场将震荡上行。REITs有序扩募有望提供新的资产配置渠道，但同时扩募注入的REITs资产也会影响现有REITs的估值。目前REITs打新的收益率相较前期已相对滑落，但同时也能够获取一定收益。因此需要关注市场扩募带来的投资机会，抓住底层优质资产，同时注意供给新增同时使公募REITs稀缺性进一步弱化，从而带来的相关风险。产权类相关基础设施随着减免租金政策的退出以及相关政策利好，经营情况有望迎来反弹，可重点关注产业园区、保障性租赁住房板块REITs。随着国内出行的有序恢复及旅游消费的释放，受疫情冲击影响较大的特许经营权类REITs将得到修复，可关注交通基础设施板块REITs。
风险提示：项目运营及行业下行风险，市场波动风险，政策支持力度不及预期风险。
