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核心观点
本周市场回顾。第 11 周房地产板块指数强于沪深 300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 0.1%。沪深 300 指数报收 3958.82，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收 2293.67，周度涨幅-3.2%；房地产板块指数报收 2894.29，周度涨幅为-0.1%。
本周行业要闻。央行：决定于 2023 年 3 月 27 日降准 25bp。统计局：1-2 月份全国商品房销售面积同比下降 3.6%，商品房销售额同比下降 0.1%，房企到位资金同比下降 15.2%。统计局：2 月份 70 个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨城市分别有 55 个和 40 个。央行：要把握好信贷投放节奏，推动房地产市场平稳健康发展。财政部：1-2 月全国国有土地使用权出让收入同比下降 29%。杭州：公布《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》。广西：四项举措推动房地产市场平稳健康发展。徐州：放宽公积金和商业贷款组合贷政策，取消首房首贷申请条件。连云港：阶段性上调住房公积金贷款最高额度 20%。广东梅州：住房公积金贷款额最高至 50 万元。河南南阳：二套房首付比例降至 20％，住房公积金比例提高到不超总价 80%。南京：一批次集中供地完成。
第 11 周新房销售量较上周上升，二手房销售量较上周下降。第 11 周 44 大城市新房销售为 3.8 万套，较第 10 周增加 9.0%；21 大城市二手房销售 2.4 万套，较第 10周减少 6.3%；一线城市新房、二手房交易较第 10 周分别增加 18.9%、增加 5.5%；二线城市新房、二手房交易较第 10 周分别减少 1.9%、减少 10.6%。库存量较第 10周上升，库销比略有下降。截至第 11 周，20 大城市库存为 115.1 万套，较第 10 周增加 4447 套；库销比为 15.6 个月，比第 10 周下降 0.2 个月。土地市场出让热度较第 10 周上升。第 11 周 36 大城市市本级合计成交土地 19 块。土地出让金增加。第11 周 36 大城市市本级土地出让金为 215.5 亿元。平均溢价率上升。第 11 周 36 大城市市本级土地成交平均溢价率 6.3%。
重点公司公告。龙湖集团、越秀地产、碧桂园、招商积余、华发物业、融创服务、绿城管理等公布 2022 年业绩预警或公告。华润置地、华发股份、华侨城、格力地产等公布 2 月经营数据。招商蛇口、大名城定增申请获交易所受理。新城控股拟定增不超过 80 亿元。首开股份拟开展供应链金融资产证券化，融资不超过 100 亿元
投资建议与投资标的
统计局公布 1-2 月房地产数据，销售、投资等主要指标均有修复。销售数据改善超预期，全国商品房销售面积同比下降 3.6%，销售额同比下降 0.1%，我们分析销售改善的原因在于春节以来因疫情积压的部分置业需求释放，房企集体收回部分折扣助推购房情绪上涨，以及此前需求端政策宽松效果进一步显现。到位资金恢复落后于销售，同比下降 15.2%，房企资金面仍有缺口。投资和新开工降幅收窄，仍需销售进一步复苏推动。统计局公布 70城商品住宅价格指数，重点城市的一二手房价有所企稳，2 月份 70 城新房和二手房环比上涨城市分别有 55 个和 40 个，比上月分别增加 19 个和 27 个，但部分低能级城市房价仍有下行压力。1-2 月全国国有土地使用权出让收入同比下降 29%，土地市场成交整体缩量。高能级城市重点板块行情领先恢复，本周南京首轮集中供地 11 宗有 4 宗触顶、3 宗溢价，头部全国性开发商参与度提高，央国企仍是主力。销售复苏传导下，预计土地市场将缓慢修复，但城市间、板块间分化将持续。看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大
