(资料图片仅供参考)
万科A(000002)
核心观点
公司经营保持稳健，营收增长业绩平稳：2022年，公司实现营业收入5038亿元，同比增长11.3%；归母净利润226亿元，同比增长0.4%。2022年，公司实现归母净利率4.5%，较2021年略降0.5个百分点；整体毛利率19.6%，较2021年下降2.3个百分点。随着高地价低毛利项目的结算出清，公司利润率降幅收窄逐渐趋稳。
公司根据市场变化，及时调整并合理安排经营节奏：2022年，公司实现签约销售金额4170亿元，同比下降34%；销售面积2630万㎡，同比下降31%，跟市场整体下行情况一致。2022年，公司新增土储690万㎡，新增土储覆盖销售倍数为26%，投资仍谨慎。不过截至2022年末，公司总土储建面仍高达1.2亿㎡，仍能满足未来两三年的发展需要。2022年受疫情和市场低迷等因素影响，公司开发业务新开工计容面积约1568万㎡，同比下降52%，完成年初计划的82%；竣工计容面积约3629万㎡，同比增长2%，完成年初计划的93%。而在2023年，公司计划新开工及复工1673万㎡（现有项目，不含未来新获取项目），计划竣工3227万㎡。
公司多元业务发展良好：2022年，公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为93.4%、5.1%、1.5%，占毛利润的比重分别为94.4%、3.8%、1.8%。经营服务业务均保持增长势头，持续贡献业绩：（1）物业服务方面，公司于2022Q3成功分拆万物云上市，万物云2022年实现营收303亿元，同比+26%；（2）物流仓储方面，万纬物流（含非并表项目）2022年实现营收36亿元，同比+18%；（3）租赁住宅方面，泊寓租赁住宅（含非并表项目）2022年实现营收32亿元，同比+12%；（4）商业开发与运营方面，商业业务(含非并表项目)2022年实现营收87亿元，同比+14%；其中印力管理的商业项目2022年实现营收55亿元，同比+5%。
财务健康偿债无忧，负债结构持续优化：截至2022年末，公司继续处于“绿档”，净负债率43.7%保持低位，现金短债比为2.1，短期负债占比下降至20%；2022年公司存量融资的综合成本为4.06%，而2022年新增融资的平均成本仅为3.88%。
投资建议：公司营收增长业绩平稳，多元业务表现靓眼。预计公司2022-2023年归母净利分别为241/242亿元，对应最新股本的EPS分别为2.07/2.08元，对应最新股价的PE分别为7.5/7.5倍，维持“买入”评级。
风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。
