核心观点
4月3日，央行公布一季度银行家与城镇储户问卷调查。1）从银行家问卷调查来看，经济复苏动能保持向好势头，带动贷款需求的明显回暖；其中房企信贷需求明显改善，基本回到2021Q1的水平。2）从城镇储户问卷调查来看，居民购房意愿回升，处于2022年以来的最高点，储蓄意愿有所下降；居民对房价上涨的信心、就业与收入的预期均有所恢复。
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银行贷款总体需求指数同环比均明显提升；房企信贷需求明显改善，基本回到2021Q1的水平。银行家问卷调查显示，Q1贷款总体需求指数为78.4%，环比上升19.0个百分点，同比上升6.1个百分点，一方面是因为，今年以来，疫情形势的好转，经济发展动能持续向好；另一方面是因为，央行的信贷政策持续宽松推动。分行业看，基础设施、制造业、批发零售业贷款需求指数分别为71.0%、73.9%和68.0%，环比分别提升10.4、11.7、10.9个百分点，同比分别提升3.7、3.6、5.3个百分点；值得注意的是，房地产企业贷款需求指数为55.3%，环比提升11.6个百分点，同比提升8.1个百分点，自2021Q2以来首次处于向好状态（>50%），回到2021Q1的水平。在11月对地产的金融支持力度明显加强后，银行为房企流动性提供支持，叠加近期出现销售基本面复苏的意向，房企信贷需求明显改善。
居民购房意愿回升，居民部门高储蓄意愿现象也有所改善。城镇储户问卷调查显示，未来3个月预计增加购房支出占比的储户比重为17.5%，同比虽下降0.4个百分点，但环比提升了1.5个百分点，该比例为2022年以来的最高点，显示出居民购房意愿与需求有所回暖，我们认为这与防疫政策放开后补偿性需求释放，以及政策利好叠加刺激市场信心修复有关。居民储蓄意愿也有所下降，倾向于“更多储蓄”的居民占58.0%，环比下降了3.8个百分点，不过同比仍有3.3个百分点的提升，且仍处于历史高位；倾向于“更多消费”的居民占比环比提升0.5个百分点至23.2%，倾向于“更多投资”的居民占比环比增加3.3个百分点至18.8%。
居民对于房价上涨的信心有所提振。根据城镇储户问卷调查，房价看涨的比例自2021年下半年以来持续下降，2023Q1房价预期上涨的比例为18.5%，环比提升4.5个百分点，同比提升2.2个百分点，处于2021Q4以来的最高点，扭转了连续六个季度的房价上涨预期下跌趋势；房价预期下降的比例为14.4%，同比持平，环比下降5.0个百分点；对未来房价预期不确定的占比为13.1%，环比下降0.7个百分点，同比仍有0.4个百分点的上涨，部分购房者的观望情绪仍然浓厚。
经济预期向好，就业与居民收入预期明显回暖。1）从较为宏观的统计局公布的月度失业率数据来看，就业形势仍然严峻，虽然2022年12月、2023年1月城镇调查失业率已经降至5.5%，但2月又小幅提升了0.1个百分点至5.6%。不过，从央行季度城镇储户问卷调查的结果来看，实际居民的就业形势有明显转好，2023Q1就业感受指数环比提升6.8个百分点至39.9%，但同比仍有2.5个百分点的下降；就业感受“形势较好”的储户占比环比提升了4.3个百分点至13.2%；就业感受“形势严峻”或“看不准”占比环比下降了7.9个百分点至41.2%。2）2023Q1收入感受指数为50.7%，环比提升了6.9个百分点，处于向好状态（>50%），为2021Q3以来的最高值。收入“增加”或“基本不变”的占比环比提升了8.9个百分点至85.6%，“减少”的占比降至14.5%。3）未来就业与收入的预期指数分别为52.3%和49.9%，环比分别提升了9.4、5.5个百分点，显示出居民对未来的就业与收入预期向好发展。在此情况下，居民即时的购房意愿或将有所提振，此前购房观望情绪或将缓解。
投资建议
随着经济发展动能逐步修复，我们预计居民对房价、收入、就业的预期将持续改善，继续带动购房需求回升，行业基本面改善的持续性得到进一步巩固后，预计房企的投资也将有所回升，带动房企贷款需求的提升。
我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
